调研问答全文
深基地B (200053) 2017-11-07
一、南山控股
1、南山控股地产业务未来的发展方向？
答：目前，国内房地产市场宏观政策国家已明确定位。在此背景下，公司地产业务不主张有太激进的扩张节奏，希望保持合理的增长，策略上主张城市深耕和布局重点城市；公司围绕客户需求，现阶段主抓产品设计和团队建设，提升产品品质和议价能力。未来将视房地产市场发展趋势，确定公司整体发展目标。
2、南山集团3.4平方公里的土地规划？
答：南山集团现有的3.4平方公里土地目前已纳入政府整体规划中，随着《前海蛇口自贸区规划》(草案)的发布，有关该地块的用地属性、功能划分等正与各方进行沟通，未来有望与上市公司形成资源协同。
3、公司与南国置业合作的主要目的是什么，有什么具体的合作方案吗？
答：与南国置业签订协议主要是为实现双方各自的发展战略，充分发挥双方优势，实现合作共赢。现阶段只是一个战略性的合作协议，还没有具体的合作方案。
4、公司现在有多少土地储备，南山地产预计的销售情况及盈利情况如何？
答：截止2017年6月30日，公司累计持有待开发土地面积62.67万平方米，累计持有计容建筑面积89.27万平方米，区域分布为苏州、长沙、南通、合肥、武汉。
公司预计2017年全年销售额稳步增长，盈利预计在5.2亿~7亿元之间。
二、深基地/宝湾物流
1、整体概况
答：上市公司层面，从三季报可以看到，整个基地平台出现了稍微亏损的情况，主要是由于公司仅以债务融资的方式撬动融资杠杆，导致财务费用较高，且公司参资企业胜宝旺经营亏损影响公司投资收益。 传统的石油后勤业务目前正处于转型阶段，目前基本将发展方向定位为“文化创意、科技创新”， 面对的客户群体逐渐在变化，由原来以仓储+堆存+操作的服务基础转变为以办公室+商业的服务。目前尚处于培育期，升级改造需要一定的时间。宝湾物流业务目前是公司的主营，其资产规模已占据整个基地平台的85%以上， 其收入及利润随着公司运营园区的逐年增加及租金水平的稳步增长， 一直保持良好的稳步增长趋势。
2、宝湾目前的规模是多少， 其目标是多少？
答：目前宝湾规划的物流园区已超过50家，仓储面积已超过既定的500万平米的目标， 其中： 运营面积已达200万平米， 基本覆盖全国重要物流节点城市，北上广深一线城市、二线及强三线城市均有布局。
3、宝湾物流的财务状况，如资产规模、EBITDA率是多少？目前资产负债率较高，是否考虑险资、资产证券化等权益性的融资方式
答：宝湾物流的经营一直是处于逐年稳步的增长，从目前公司运营园区与在建拟建园区的规模分布看，在建及拟建园区居多，因此目前属于资本投入的阶段，现金流出较多， 依靠债务融资发展，因此财务费用支出较大，但随着运营园区的逐渐增加及租金水平的稳步增长，收入和利润一直在稳步增长中，资产规模已超70亿元， 净资产约37亿元。 EBITDA/收入率基本可保持在70%左右。
B股不能在资本市场再融资对宝湾的发展及财务状况有一定的影响，债务融资导致财务费用逐年增加， 公司一直在探索更多元化的融资方式，目前更多的考虑权益类融资模式，对于险资、基金及资产证券化一直是开放的态度，之前一直与多家有意愿的投资者沟通，希望与宝湾的企业文化、经营理念可以融合， 但条件达成一致还是存在一定困难， 需要一定时间的协商与沟通。
4、对整个仓储市场行业的看法， 宝湾的优势是什么？
答：随着全国区域经济的成长和电子商务及其相关产业的崛起等因素，老旧仓库出现外溢，整个物流设施市场在原来供给不足的情况下，又有大量对高端标准化仓库的需求没有被满足。当前，仓储物流行业总体企稳向好的态势仍将持续，行业需求旺盛，但竞争形势也较严峻。除了像普洛斯、嘉民、宇培等老牌企业不断在扩张，以阿里巴巴（菜鸟）、京东、平安不动产、万科等为代表的国内资本，也纷纷加速布局。
仓储物流行业最困难的是土地资源的获取。因该行业的税收贡献较少，政府提供的一手地资源十分稀缺，有仓储物流规划的区域每年可供给的仓储用地也就200-300亩，像北上广深一线城市已没有可以用于仓储规划的一手土地。宝湾之前获取的土地至少都是300亩，如最早的上海宝湾的土地是580多亩，昆山宝湾400亩， 但是目前像这样规模的地块已几乎不可能取得。目前宝湾对于拿地的面积基本是要求在200亩以上，若在上海、北京这样的一线城市，可考虑在100亩以上。宝湾对于一手土地资源的获取能力上有明显的竞争优势，十多年的发展历程与各地政府都保持了良好的关系，对土地资源的信息获取有一定的敏锐性。 工程设计经验也是宝湾的一大优势。宝湾的仓库设计一直在不断完善更新，以满足客户的使用需求，像仓库的装卸平台、层高及柱间距等设计，都影响了客户库内作业的感觉。这也是宝湾吸引客户的重要因素之一。最后，宝湾的服务品质在业内一直有良好的口碑，每个园区都有驻地客服人员随时满足客户的需求，增强了与客户的沟通交流，也增加了与客户的粘性。
5、宝湾客户结构、租金水平是多少
答：宝湾之前的客户主要集中在第三方物流，目前随着电商行业的快速发展，电子商务及其相关的产业，如快递速运正逐步赶超第三方物流，预计将成为宝湾的第一大客户群体。宝湾的租金水平一直是行业标杆，各个区域租金水平不同，低的不到20元/㎡·月的， 高的也有接近50元//㎡·月的。
6、对于物流二手地的看法，宝湾是否今后会考虑多拿二手地
答：宝湾目前来说主要是通过政府招拍挂的方式获取一手土地资源，该等土地成本较低，风险也可控，但需要的时间较长。 此外，目前仓储用地的资源比较稀缺，像北上广深等一线城市可获取一手仓储用地的可能性基本不存在，因此， 若在该等区域，土地价格合适， 符合公司战略及投资回报要求，公司不排除以收购的方式获取优质的资源。 目前，宝湾已通过收购的方式开发了北京空港宝湾、天津津南宝湾及嘉善宝湾。 北京空港宝湾及天津津南宝湾都已投入运营，出租率为100%。
7、电商的自建仓库对宝湾的影响
答：京东、菜鸟是为自身需求建设仓库的，但是以目前他们的日均发货量看，是无法满足其需求的 ，需要借助他们周边的仓库满足他们的作业量，如京东对于其方圆10公里的仓库都可以吸收。 此外， 仓库管理的专业性要求也很高，电商自建仓库后也需要专业人士运营管理，他们这方面的资源也很稀缺，需要像宝湾这样的有专业团队的园区来补充。
三、本次吸收合并深基地B的重大资产重组事项进展情况如何，有无时间进度安排表？
答：由于该重大资产重组事项所涉及的相关政策已经明确，相关事宜已经落实，南山控股和深基地分别于10月31日召开董事会审议通过了向中国证监会申请恢复本次交易的审核。公司目前还未收到中国证监会行政许可申请恢复审查通知书，因此该重组事项的时间进度安排尚无法确定。
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