调研问答全文
南山控股 (002314) 2017-11-07
一、南山控股
1、南山控股地产业务未来的发展方向？
答：目前，国内房地产市场宏观政策国家明确定位”房子是用来住的，不是用来炒的”，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。公司地产业务一直致力于打造“品质生活，幸福家居”的理念，确立了从住宅地产向商业地产、产业地产转型的发展战略。随着上述转型战略的积极探索与初步尝试，未来各项目落地后将为公司带来丰富的经营经验，必将扩大公司的发展蓝图，使公司进入新的发展轨道。公司将继续围绕客户体验来设计产品和服务，保持合理和有质量的增长，主张城市深耕和布局重点区域和符合国家发展战略的城市，主抓产品设计、更新换代和精益管理，提升产品品质和溢价能力。同时，优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，根据外部市场环境的变化作相应调整。
2、南山集团3.4平方公里的土地规划？
答：南山集团现有的3.4平方公里土地目前已纳入政府整体规划中，随着《前海蛇口自贸区规划》(草案)的发布，有关该地块的用地属性、功能划分等正与各方进行沟通，未来有望与上市公司形成资源协同。
3、公司与南国置业合作的主要目的是什么，有什么具体的合作方案吗？
答：与南国置业签订协议主要是为实现双方各自的发展战略，充分发挥双方优势，实现资源共享、风险共担、合作共赢。在战略性合作协议下，双方将有更多机会在重点区域发展和重点城市开发等方面进行合作。随着与南国置业等业内同行强强联合，公司将着力拓宽获地渠道，研究城市更新改造、产业园区建设及配套服务、长租公寓等新的市场机会和产品。
4、公司现在有多少土地储备，南山地产预计的销售情况及盈利情况如何？
答：截止2017年6月30日，公司累计持有待开发土地面积62.67万平方米，累计持有计容建筑面积89.27万平方米，区域分布为苏州、长沙、南通、合肥、武汉。今年5月和8月，公司分别在武汉和合肥竞拍获得两幅住宅用地。公司的在售项目及土地储备都是一线及强二线城市，近来无论是土地还是资产价值都有较大幅度的提升，未来的抗风险能力较强。
公司预计2017年全年销售额稳步增长，盈利预计在5.2亿~7亿元之间。未来房地产行业的转型将更青睐有良好的品牌影响力的公司。多年来，公司始终秉承“诚信服务、尽善尽美”的服务理念，为客户创造最大价值。“让每一位客户满意”是公司始终不变的宗旨。 公司在国内房地产企业中具有较强竞争力2016年度公司房地产销售流量金额在全国房地产企业中排名第167位，销售权益金额排名第161位，房地产销售面积排名第183位。另外，公司住宅产品凭借优质品质曾获诸多奖项，尤其苏州业务发展突出，公司产品在苏州已具有一定的品牌知名度和美誉度。上述因素势必成为公司未来业务增长和创造盈利的核心优势。
近年来，公司控制财务成本的能力也逐渐提升，融资方式合理，融资成本较低，进一步加大了公司的抗风险能力。
二、深基地/宝湾物流
1、整体概况
答：上市公司层面，从三季报可以看到，整个基地平台出现了稍微亏损的情况，主要是由于公司仅以债务融资的方式撬动融资杠杆，导致财务费用较高，且公司参资企业胜宝旺经营亏损影响公司投资收益。传统的石油后勤业务目前正处于转型阶段，目前基本将发展方向定位为“文化创意、科技创新”， 面对的客户群体逐渐在变化，由原来以仓储+堆存+操作的服务基础转变为以办公室+商业的服务。目前尚处于培育期，升级改造需要一定的时间。宝湾物流业务目前是公司的主营，其资产规模已占据整个基地平台的85%以上，其收入及利润随着公司运营园区的逐年增加及租金水平的稳步增长，一直保持良好的稳步增长趋势。
2、宝湾目前的规模是多少，其目标是多少？
答：目前宝湾规划的物流园区已超过50家，仓储面积已超过既定的500万平米的目标，其中：运营面积已达200万平米，基本覆盖全国重要物流节点城市，北上广深一线城市、二线及强三线城市均有布局。
3、宝湾物流的财务状况，如资产规模、EBITDA率是多少？目前资产负债率较高，是否考虑险资、资产证券化等权益性的融资方式？
答：宝湾物流的经营一直是处于逐年稳步的增长，从目前公司运营园区与在建拟建园区的规模分布看，在建及拟建园区居多，因此目前属于资本投入的阶段，现金流出较多，依靠债务融资发展，因此财务费用支出较大，但随着运营园区的逐渐增加及租金水平的稳步增长，收入和利润一直在稳步增长中，资产规模已超70亿元，净资产约37亿元。EBITDA/收入率基本可保持在70%左右。
B股不能在资本市场再融资对宝湾的发展及财务状况有一定的影响，债务融资导致财务费用逐年增加，公司一直在探索更多元化的融资方式，目前更多的考虑权益类融资模式，对于险资、基金及资产证券化一直是开放的态度，之前一直与多家有意愿的投资者沟通，希望与宝湾的企业文化、经营理念可以融合，但条件达成一致还是存在一定困难，需要一定时间的协商与沟通。
4、对整个仓储市场行业的看法，宝湾的优势是什么？
答：随着全国区域经济的成长和电子商务及其相关产业的崛起等因素，老旧仓库出现外溢，整个物流设施市场在原来供给不足的情况下，又有大量对高端标准化仓库的需求没有被满足。当前，仓储物流行业总体企稳向好的态势仍将持续，行业需求旺盛，但竞争形势也较严峻。除了像普洛斯、嘉民、宇培等老牌企业不断在扩张，以阿里巴巴（菜鸟）、京东、平安不动产、万科等为代表的国内资本，也纷纷加速布局。
仓储物流行业最困难的是土地资源的获取。因该行业的税收贡献较少，政府提供的一手地资源十分稀缺，有仓储物流规划的区域每年可供给的仓储用地也就200-300亩，像北上广深一线城市已没有可以用于仓储规划的一手土地。宝湾之前获取的土地至少都是300亩，如最早的上海宝湾的土地是580多亩，昆山宝湾400亩，但是目前像这样规模的地块已几乎不可能取得。目前宝湾对于拿地的面积基本是要求在200亩以上，若在上海、北京这样的一线城市，可考虑在100亩以上。宝湾对于一手土地资源的获取能力上有明显的竞争优势，十多年的发展历程与各地政府都保持了良好的关系，对土地资源的信息获取有一定的敏锐性。工程设计经验也是宝湾的一大优势。宝湾的仓库设计一直在不断完善更新，以满足客户的使用需求，像仓库的装卸平台、层高及柱间距等设计，都影响了客户库内作业的感觉。这也是宝湾吸引客户的重要因素之一。最后，宝湾的服务品质在业内一直有良好的口碑，每个园区都有驻地客服人员随时满足客户的需求，增强了与客户的沟通交流，也增加了与客户的粘性。
5、宝湾客户结构、租金水平是多少？
答：宝湾之前的客户主要集中在第三方物流，目前随着电商行业的快速发展，电子商务及其相关的产业，如快递快运正逐步赶超第三方物流，预计将成为宝湾的第一大客户群体。宝湾的租金水平一直是行业标杆，各个区域租金水平不同，低的不到20元/㎡·月的，高的也有接近50元//㎡·月的。
6、对于物流二手地的看法，宝湾是否今后会考虑多拿二手地？
答：宝湾目前来说主要是通过政府招拍挂的方式获取一手土地资源，该等土地成本较低，风险也可控，但需要的时间较长。此外，目前仓储用地的资源比较稀缺，像北上广深等一线城市可获取一手仓储用地的可能性基本不存在，因此，若在该等区域，土地价格合适，符合公司战略及投资回报要求，公司不排除以收购的方式获取优质的资源。目前，宝湾已通过收购的方式开发了北京空港宝湾、天津津南宝湾及嘉善宝湾。北京空港宝湾及天津津南宝湾都已投入运营，出租率为100%。
7、电商的自建仓库对宝湾的影响？
答：京东、菜鸟是为自身需求建设仓库的，但是以目前他们的日均发货量看，是无法满足其需求的，需要借助他们周边的仓库满足他们的作业量，如京东对于其方圆10公里的仓库都可以吸收。此外，仓库管理的专业性要求也很高，电商自建仓库后也需要专业人士运营管理，他们这方面的资源也很稀缺，需要像宝湾这样的有专业团队的园区来补充。
三、本次吸收合并深基地B的重大资产重组事项进展情况如何，有无时间进度安排表？
答：由于该重大资产重组事项所涉及的相关政策已经明确，相关事宜已经落实完毕，南山控股和深基地分别于10月31日召开董事会审议通过了向中国证监会申请恢复本次交易的审核。公司目前还未收到中国证监会行政许可申请恢复审查通知书，因此该重组事项的时间进度安排尚无法确定
IR数据平台
