调研问答全文
华侨城A (000069) 2017-11-08
一、公司如何参与集团特色小镇项目
围绕新时期华侨城发展战略的逐步落地，华侨城集团将充分发挥央企作用以及华侨城团队优势，继续深入发挥孵化平台的作用,利用华侨城集团整体优势，优先把握利于集团和华侨城股份公司发展的优质资源与合作机遇，承担特色小镇项目开发中前期重资产、高投入、低回报的基础建设阶段，对内部收益率较低、需长期持有的项目进行投资、前期培育和开发。华侨城股份公司将继续运营短平快、轻资产、即期效益明显的文化旅游项目和地产项目，并在未来陆续承接开发由集团孵化成熟、内部收益率达标的部分。华侨城集团作为股份公司的大股东，将继续在业务资源、产业扩张、资金支持等方面积极支持华侨城股份公司的发展，延续公司稳定持续的发展态势，保证华侨城A上市公司的效益和全体股东利益。
二、华侨城A土地储备情况如何
截至2016年末，公司全口径土地储备约为1200万平方米（包含新增权益土地储备、非并表项目土地储备）。2017年至今公司新获取土地面积约160万平方米，规划总建筑面积约370万平方米（具体情况以公司年度报告为准）。
公司主要通过以下三种方式获取土地资源：一是直接参与土地市场的招拍挂；二是通过与政府合作的方式获取综合项目土地资源；三是集团特色小镇的二级土地开发。
2017年，公司陆续竞得深圳龙华新区民治办事处、深圳宝安中心滨海文化公园地块、顺德大良地块、成都天府新区地块、重庆礼嘉地块、天津西青区地块、宜宾三江口地块，并成功收购信和置地（成都）80%股权，上述地块的获取（收购）大大拓展了公司的土地储备。公司将继续积极拓展一线城市和二线热点中心城市的土地资源，并同时关注三四线城市具有较大发展潜力的优质区域资源，为巩固公司自身优势，持续实现公司效益创造良好条件。
三、公司综合性开发项目的盈利能力
围绕新时期华侨城整体发展战略，公司未来将继续加大综合性开发项目的获取力度。受益于公司在综合开发项目方面的经验及优势，公司能以较有竞争力的成本获取优质开发资源。总体而言，公司在综合性开发项目的毛利率预计会高于行业平均水平。
四、公司在提高项目周转速度方面的举措
在新时期加快获取资源速度的同时，公司对加快项目开发节奏也提出了新的要求。公司将着力于以下三个方面，进一步提高公司的发展速度：
1、进一步提高公司自身开发节奏和运作能力；
2、加强与其他开发商的合作开发力度与范围：公司目前已经签约了包括万科、保利在内的五大战略合作伙伴，未来将进一步深化与地产龙头企业的深度合作；
3、基于坚持发展文化旅游业务的发展战略，对于部分开发周期较长、市场价值较高的纯地产项目，公司会考虑通过股权转让的方式获取项目收益。
五、出售北京侨禧股权的目的
北京侨禧项目是公司在京津冀地区通过公开市场招拍挂方式获取的重要资源，作为配合公司发展的短平快项目，公司希望能尽快获得相关受益，支持公司文化旅游业务的快速发展，现阶段公司出售北京侨禧股权，将获得较高的资本回报，符合公司坚持发展文化旅游业务的发展战略。
新围绕新时期华侨城整体发展战略，华侨城A通过自身优势，持续运营文化旅游综合项目，加快对综合性开发项目的获取速度,并于近期顺利获取了南京、南昌、郑州等综合性开发项目，进一步确定了公司在文化旅游行业里的龙头地位。
未来，华侨城A将继续承担华侨城集团城镇化业务的价值实现者这一战略角色，致力于成为国内主题公园的领导者、旅游产业的领军者、城镇化价值的实现者。为此，公司将通过搭建以文化旅游综合业务为主的发展平台，整合国内优质文化旅游资源，推动公司发展战略的实施。
六、出售文旅科技的原因
公司文旅科技相关业务占公司整体比重较小，重组后可以使公司更加集中精力发展主业，具有公司战略的合理性；同时，本次交易价格较公司对文旅科技的初始投资增长幅度较大，可为公司带来较好的投资收益；最后，作为上市公司的子公司，文旅科技在发展中受到了一定政策限制。公司出售文旅科技股权，将有助于文旅科技更快做大做强，进入发展的新平台。
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