调研问答全文
华侨城A (000069) 2017-11-24
一、公司如何参与集团特色小镇项目
围绕新时期华侨城发展战略的逐步落地，华侨城集团将充分发挥央企作用以及华侨城团队优势，继续深入发挥孵化平台的作用,利用华侨城集团整体优势，优先把握利于集团和华侨城股份公司发展的优质资源与合作机遇，承担特色小镇项目开发中前期重资产、高投入、低回报的基础建设阶段，对内部收益率较低、需长期持有的项目进行投资、前期培育和开发。华侨城股份公司将继续运营短平快、轻资产、即期效益明显的文化旅游项目和地产项目，并在未来陆续承接开发由集团孵化成熟、内部收益率达标的部分。华侨城集团作为股份公司的大股东，将继续在业务资源、产业扩张、资金支持等方面积极支持华侨城股份公司的发展，延续公司稳定持续的发展态势，保证华侨城A上市公司的效益和全体股东利益。
二、未来旅游业务发展规划
目前，公司旅游产品主打欢乐谷以及欢乐海岸，并将构成公司综合开发项目的重要部分。
公司已成立欢乐谷集团，创新发展模式，积极向轻资产运营等领域拓展，进一步巩固华侨城旅游品牌在业内的领先地位。
公司第七家欢乐谷重庆欢乐谷已于2017年7月开业。未来三至五年，欢乐谷将陆续在顺德、南京、西安、郑州、太原开业。
公司将加快欢乐海岸综合项目的全国布局建设节奏，未来我们将在南京、南昌、西安、郑州、太原落地欢乐海岸及其升级版。
三、华侨城A土地储备情况如何
截至2016年末，公司全口径土地储备约为1200万平方米。2017年至今公司新获取土地面积约220万平方米，规划总建筑面积约505万平方米（具体情况以公司年度报告为准）。
公司主要通过以下三种方式获取土地资源：一是直接参与土地市场的招拍挂；二是通过与政府合作的方式获取综合项目土地资源；三是集团特色小镇的二级土地开发。
2017年，公司陆续竞得南昌西湖区地块、深圳龙华新区民治办事处、深圳宝安中心滨海文化公园地块、顺德大良地块、成都天府新区地块、重庆礼嘉地块、天津西青区地块、宜宾三江口地块、宁波奉化地块，并成功收购信和置地（成都）80%股权，上述地块的获取（收购）大大拓展了公司的土地储备。公司将继续积极拓展一线城市和二线热点中心城市的土地资源，并同时关注三四线城市具有较大发展潜力的优质区域资源，为巩固公司自身优势，持续实现公司效益创造良好条件。
四、综合开发项目在所有获取资源中的占比
2017年至今，初步估算综合开发项目在所有获取资源所占的比例大约为80%。
五、宁波项目与万科合作创新了项目开发模式
选择与万科合作开发，主要有两方面的考虑，一是有利于公司快速回笼项目投资资金，实现更高的资金周转速度，进一步提高项目开发活力；二是可以充分利用万科的集中采购能力，降低公司的成本，提高收益水平。同时也考虑到目前万科在宁波区域运营项目最多、运营时间较长，在当地有较好基础，品牌忠诚度高，有利于提高公司项目的市场关注度。
为推动项目快速落地实施，加大项目管理团队的激励力度，同时推动华侨城整体战略发展目标实现，公司目前与碧桂园、中国恒大、万科、雅居乐、华夏幸福五家知名地产公司建立了战略联盟合作关系。未来，公司将把合作开发模式作为综合项目中地产开发业务的模式之一。
六、出售北京侨禧股权的目的
北京侨禧项目是公司在京津冀地区通过公开市场招拍挂方式获取的重要资源，作为配合公司发展的短平快项目，公司希望能尽快获得相关受益，支持公司文化旅游业务的快速发展，现阶段公司出售北京侨禧股权，将获得较高的资本回报，符合公司坚持发展文化旅游业务的发展战略。
新围绕新时期华侨城整体发展战略，华侨城A通过自身优势，持续运营文化旅游综合项目，加快对综合性开发项目的获取速度,并于近期顺利获取了南京、南昌、郑州等综合性开发项目，进一步确定了公司在文化旅游行业里的龙头地位。
未来，华侨城A将继续承担华侨城集团城镇化业务的价值实现者这一战略角色，致力于成为国内主题公园的领导者、旅游产业的领军者、城镇化价值的实现者。为此，公司将通过搭建以文化旅游综合业务为主的发展平台，整合国内优质文化旅游资源，推动公司发展战略的实施。
七、公司为何放弃康侨佳城的优先购买权
公司作为华侨城集团城镇化业务的价值实现者，致力于成为国内主题公园的领导者、旅游产业的领军者、城镇化价值的实现者。围绕该角色定位，公司将进一步整合国内优质文化旅游资源。
放弃康侨佳城的优先购买权有利于公司通过自身优势，进一步加快对综合开发项目的获取速度，持续巩固公司在文化旅游行业的龙头地位。
八、资产证券化
公司曾以景区门票为标的做过资产证券化项目。公司认为资产证券化是支持旅游业务稳健成长的方式之一，酒店、主题公园等都在可考虑范围之内。
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