调研问答全文
华侨城A (000069) 2017-11-30
一、公司如何参与集团特色小镇项目
围绕新时期华侨城发展战略的逐步落地，华侨城集团将充分发挥央企作用以及华侨城团队优势，继续深入发挥孵化平台的作用,利用华侨城集团整体优势，优先把握利于集团和华侨城股份公司发展的优质资源与合作机遇，承担特色小镇项目开发中前期重资产、高投入、低回报的基础建设阶段，对内部收益率较低、需长期持有的项目进行投资、前期培育和开发。华侨城股份公司将继续运营短平快、轻资产、即期效益明显的文化旅游项目和地产项目，并在未来陆续承接开发由集团孵化成熟、内部收益率达标的部分。华侨城集团作为股份公司的大股东，将继续在业务资源、产业扩张、资金支持等方面积极支持华侨城股份公司的发展，延续公司稳定持续的发展态势，保证华侨城A上市公司的效益和全体股东利益。
二、华侨城A土地储备情况如何
截至2016年末，公司全口径土地储备约为1200万平方米。2017年至今公司新获取土地面积约220万平方米，规划总建筑面积约505万平方米（具体情况以公司年度报告为准）。
公司主要通过以下三种方式获取土地资源：一是直接参与土地市场的招拍挂；二是通过与政府合作的方式获取综合项目土地资源；三是集团特色小镇的二级土地开发。
2017年，公司陆续竞得南昌西湖区地块、深圳龙华新区民治办事处、深圳宝安中心滨海文化公园地块、顺德大良地块、成都天府新区地块、重庆礼嘉地块、天津西青区地块、宜宾三江口地块、宁波奉化地块，并成功收购信和置地（成都）80%股权，上述地块的获取（收购）大大拓展了公司的土地储备。公司将继续积极拓展一线城市和二线热点中心城市的土地资源，并同时关注三四线城市具有较大发展潜力的优质区域资源，为巩固公司自身优势，持续实现公司效益创造良好条件。
三、未来旅游业务发展规划
目前，欢乐谷和欢乐海岸是公司综合开发项目的重要部分。
公司已成立欢乐谷集团，创新发展模式，积极向轻资产运营等领域拓展，进一步巩固华侨城旅游品牌在业内的领先地位。
公司第七家欢乐谷重庆欢乐谷已于2017年7月开业。未来三至五年，欢乐谷将陆续在顺德、南京、西安、郑州、太原开业。
公司将加快欢乐海岸综合项目的全国布局建设节奏，未来我们将在南京、南昌、西安、郑州、太原落地欢乐海岸及其升级版。
四、高铁的快速发展对公司旅游产品的影响
公司旗下欢乐谷产品在规划建设时已考虑交通辐射范围的影响因素。欢乐海岸综合项目定位为单个城市的核心休闲区域。总体来看，高铁等交通工具的快速发展对公司旅游业务的发展具有积极意义。
五、出售文旅科技的原因
公司文旅科技相关业务占公司整体比重较小，重组后可以使公司更加集中精力发展主业，具有公司战略的合理性；同时，本次交易价格较公司对文旅科技的初始投资增长幅度较大，可为公司带来较好的投资收益；作为上市公司的子公司，文旅科技在发展中受到了一定政策限制。公司出售文旅科技股权，将有助于文旅科技更快做大做强，进入发展的新平台。
六、与优秀地产公司合作创新了项目开发模式
选择与优秀地产公司合作开发，主要有两方面的考虑，一是有利于公司快速回笼项目投资资金，实现更高的资金周转速度，进一步提高项目开发活力；二是可以充分利用优秀地产公司的集中采购能力，降低公司的成本，提高收益水平。
为推动项目快速落地实施，同时推动华侨城整体战略发展目标实现，华侨城目前与碧桂园、中国恒大、万科、雅居乐、华夏幸福五家知名地产公司建立了战略联盟合作关系。未来，公司将把合作开发模式作为综合项目中地产开发业务的模式之一。
七、出售北京侨禧股权的目的
北京侨禧项目是公司在京津冀地区通过公开市场招拍挂方式获取的重要资源，作为配合公司发展的短平快项目，公司希望能尽快获得相关受益，支持公司文化旅游业务的快速发展，现阶段公司出售北京侨禧股权，将获得较高的资本回报，符合公司坚持发展文化旅游业务的发展战略。
新围绕新时期华侨城整体发展战略，华侨城A通过自身优势，持续运营文化旅游综合项目，加快对综合性开发项目的获取速度,并于近期顺利获取了南京、南昌、郑州等综合性开发项目，进一步确定了公司在文化旅游行业里的龙头地位。
未来，华侨城A将继续承担华侨城集团城镇化业务的价值实现者这一战略角色，致力于成为国内主题公园的领导者、旅游产业的领军者、城镇化价值的实现者。为此，公司将通过搭建以文化旅游综合业务为主的发展平台，整合国内优质文化旅游资源，推动公司发展战略的实施。
八、资产证券化
公司曾以景区门票为标的做过资产证券化项目。公司认为资产证券化是支持旅游业务稳健成长的方式之一，未来公司相关业务都在可考虑范围之内。
九、公司旅游业务IP资源
在公司的发展历史中，公司曾探索过IP产品的研发与生产，并制作了相应的动画在央视播出。由于当时的旅游消费理念尚在发展，IP资源与公司欢乐谷产品主打刺激、动态的旅游体验存在差异。
迪士尼等国际著名主题公园的发展，是先孵化IP产品，再基于IP设计打造主题公园。基于现有游乐设备设计IP产品与前者具有较大差异。
随着人们旅游消费理念的升级，公司也在积极探讨IP产品研发与生产的可能性。
十、员工激励
2015年10月，公司实施了限制性股票激励计划。股权激励计划实施以来，为公司吸引和留住优秀人才，充分调动公司高级管理人员、中层管理干部及核心管理、技术骨干人员的积极性作出了重要贡献。2016年，公司业绩实现了较快的发展。公司已于10月19日实施了第一期限制性股票解除限制。
今年，公司出台了跟投制度，将通过跟投方式，结合监管部门的要求，将管理骨干的目标同公司的事业目标绑定在一起，激发全员创新、创业活力。
十一、公司发展的资金来源
公司控股股东华侨城集团始终支持公司的持续快速发展，为公司发展提供资金支持。
凭借公司长期形成的品牌信誉以及长久以来较高的信用评级，公司拥有充足的银行授信额度，以及良好的银行间合作关系。同时，公司旅游综合及地产业务也给公司发展提供了较为稳定的现金流入。
公司重视资本市场融资渠道，以丰富公司融资方式。2015年，公司通过非公开发行方式成功募集资金58亿元。
2016年4月，公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期），总发行额度为35亿元。
截至2017年三季度，公司的资产负债率约为73%，处于行业平均水平，较前期略有上升，这主要是由于公司新时期加快资源获取加大了资金投入。
十二、整体出售红山项目一期
红山6979展示中心自2017年6月15日对外开放以来，得到了市场客户的高度认可，多家机构也表示非常看好红山6979项目的未来发展。
2017年11月20日，项目一期公寓及底商取得了预售许可证，华侨城A在经过与多家意向单位的洽谈后，2017年11月28日将项目一期公寓及底商整体出售给一家公司。该公司当天缴纳了足额定金，与华侨城A签署了整售协议及各单位认购书，并在国土局网站完成认购备案。
红山6979项目的销售过程遵守公平、公正、公开的原则，按照政府相关部门的规定，在取得预售许可证10天内完成了销售认购，整个过程合法、合规。未来我们也将继续开发、建设好二期、三期工程，为龙华区奉上精品项目。
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