调研问答全文
天健集团 (000090) 2018-01-29
一、公司基本情况介绍
（一）城市建设板块
核心企业是深圳市市政工程总公司、深圳市市政工程总公司建筑公司、深圳市粤通建设工程有限公司（建设业务）等。公司城市建设板块积极布局新业务领域、加大推进商业模式升级转型、全方位合作、规模提升推动上，最终提升业务板块的价值。
1、积极布局新业务领域。从传统“市政+房建”施工领域，积极向新型建筑业务领域拓展，包括围填海、治水提质、河流治理、海绵城市、综合管廊等新型业务领域，抢占市场机遇。
2、商业模式升级转型——自营+EPC
商业模式上，自2016年以来，公司一方面从合作经营向自主经营的组织管理力度；另一方面，积极从施工承包向EPC（项目设计-采购-承包一体化）工程总承包模式的转型，积极探索PPP模式。2017年前三季度，目前中标4个EPC项目，合计合同总金额59.95亿元，占同期全部新中标金额79.18亿元的75.71%。其中，2017年3月10日，中交天健联合体中标深圳机场三跑道扩建工程场地陆域形成及软基处理工程EPC项目，项目总承包合同金额43.2亿元，标志着公司在深圳围填海领域取得重大突破；天健集团持有中交天健45%股份。
3、全面打开合作空间
公司广泛开展合作，搭建发展平台，整合内外资源。2016年以来签署了20余份战略合作协议，涉及政府主管部门、各区、央企、市属国企、金融机构等。目前大部分协议取得了合作成果，开创了新的发展空间。中交天健、中冶天健等合资公司已实质性运作，开启了合作共赢、开放发展的新局面。与深圳市各区、相关市属企业的合作也在积极推进。
4、业务规模快速增加
2017年前三季度，公司建筑施工业务营业收入22.78亿元。在建工程62项，合同造价151.3亿元，较上年同期（92亿元）增加了64%。
5、获得的荣誉显著
30多年来，参与深圳及国内数百个重大工程建设项目，其中180余项工程获市优、省优和国优荣誉，包括国家优质工程奖2项、国家建筑工程最高奖“鲁班奖”3项、国家市政工程最高奖“金杯奖”11项和中国土木工程科技创新最高奖“詹天佑奖”2项。
（二）综合开发板块
核心企业是深圳市天健房地产开发实业有限公司、天健置业（上海）有限公司、广州市天健兴业房地产开发有限公司、南宁市天健房地产开发有限公司、长沙市天健房地产开发有限公司等。公司围绕战略积极布局，谋划转型（从住宅开发商向“住宅开发+园区开发+特色地产开发”的综合型地产商转型升级），加快去化。主要体现在：
1、项目在售、在建、储备项目优质
公司业务位于一二线城市核心区域，发展后劲充足。截止2017年9月30日，在售项目11个，其中，1-9月签约金额28.81亿元（结转收入17.84亿元、比同期增长54.77%），待售建筑面积合计为37.98万㎡。在建项目11个，计容建筑面积166.89万㎡。土地储备项目4个，计容建筑面积52.16万㎡。2017年11月1日南宁地产公司以8.63亿元成交价格竞得经开区那洪大道南侧、沛支路东侧地块，土地面积5.9万㎡，计容建筑面积23.97万㎡，储备项目计容建筑面积合计为76.13万㎡。目前公司待售、在建、储备项目，计容建筑面积合计达281万㎡。
2、在建及储备项目区位优越，工程进展顺利，销售去化率理想
2016年地产业务实现销售收入23.27亿元，实现销售面积18.2万㎡。2017年三季度，实现营业收入17.84亿元，比上年同期(11.53亿元)增长54.73%。4月22日，上海天健萃园开盘；4月29日，南宁天健?西班牙小镇三期开盘，两个新项目销售状况良好。公司位于深圳、上海、广州、南宁、长沙五个城市的11个在建项目有序推进。2017年9月5日，公司以91,731万元的成交价格竞得苏州姑苏区城北西路南、虎金路西地块。上海南码头、广州天健汇、广州白云项目、深圳天健公馆、天健天骄等重点项目将陆续于2017-2018年内入市。
3、各类园区地产、产业地产不断进入开发收获期
侨城北的科技大厦项目、龙岗中心城智慧园项目等。
4、极富潜力的一批城市更新项目的前期工作积极推进
公司积极推进香蜜新村、市政大院、粤通工业区、华富工业区等城市更新项目的前期工作。香蜜新村地处福田区红荔路与香梅路交汇东北角，现为居民住宅和商业综合楼。该小区占地面积约5万㎡，建筑面积约10万㎡。市政大院位于香蜜新村东面，小区占地约6万㎡，建筑面积约11万㎡。公司2016年收购的粤通公司拥有权属清晰的12个项目的土地房产资源，共6.59万㎡，其中具有改造价值，纳入股权转让范围的占地面积2.9万㎡，建筑面积4.6万㎡。公司已成立项目小组，研究项目改造前期工作。
（三）城市服务板块
核心企业是深圳市天健置业有限公司、深圳市天健物业管理有限公司、深圳市天健棚改投资发展有限公司、深圳市粤通建设工程有限公司（养护业务）等。公司城市服务板块不断强化运营服务能力，打造满足城市多层次需求的“城市综合运营商”，收入与利润快速增长。截止三季度末，城市服务板块实现业务收入13.96亿元，2016年该板块的业务收入4.1亿元，是去年全年的3.4倍。截止三季度末，城市服务板块实现利润总额1.28亿元，占2017年前三季度利润总额7.51亿元的16.99%。
1、商业运营
公司继续加大对商用物业的资源整合和升级改造，完成景田综合市场升级改造工作，更名为“缤悦荟”。积极布局社区商业、长租公寓，与福田区住建局合作，打造福田区首个政企合作的中高端人才公寓——天健蜂巢公寓，服务于深圳市“人才强市”战略。公寓建筑面积约3,000㎡，于2017年9月正式移交使用，是国有企业开展规模化租赁业务的有益尝试，为公司建立开发与运营一体化的运作模式奠定了坚实基础。公司在深圳持有物业面积达20多万㎡，将根据市场情况及公司实际，逐步优化结构，部分将进行销售。天健科技大厦将新增运营面积7万多平方米。
2、物业服务
2017年第三季度，实现租赁收入1.85亿元，对外提供酒店运营管理、全权委托管理服务等面积约19万㎡。天健物业管理业务累计实现营业收入3.66亿元，较上年增长71%。管理费累计收缴率达到94.42%，客户满意率98%。通过招投标、洽谈方式新增项目13个，新增服务面积80万㎡；天健物业公司管理服务项目150多个，面积1,300多万㎡；公司稳中求进，扩大业务规模，天健物业蜜生活平台新服务新产品“天健蜜园会员制经营模式”、“家政服务”、“社区体验店”等启动筹备。
3、路桥隧管养服务
粤通公司在公路、桥梁及隧道养护业务方面，市场份额位居深圳前列。截止2017年第三季度末，粤通公司承担的道路养护业务合同总里程约1,382公里,桥梁约662座。隧道养护业务管养隧道共35洞，长度35.8公里。养护业务作为公司2016年度4季度新增的业务板块，在确保企业整合平稳有序的基础上，立足养护市场的新变化，加强精细化管理，做好技术投入的规划工作，提高养护工作的科技含量，实现监测工作的机械化、快速化；管理的信息化、智能化；工作的标准化、规范化。
4、重点民生工程
近几年来，天健集团致力于在深圳市城市建设与服务领域发挥“主力军”、“攻坚兵”和“先锋队”作用，先后承接了罗湖棚户区改造、机场三跑道（与中交建合作）、龙岗区阿波罗未来产业城启动区基础设施EPC项目（与中冶合作），龙华、坪山、南山区的黑臭水体治理与排水管网建设，及宝安、平湖保障房建设等一批重点项目。
罗湖棚户区改造服务
2016年1月9日，市委市政府会议决定以“棚改区改造”方式消除罗湖“二线插花地”重大安全隐患。天健集团作为深圳罗湖区“二线插花地”棚户区改造服务项目承接主体，2016年4月进场，与各级政府一道，开展了15个月艰苦卓绝的工作。罗湖棚改项目占地62万平方米，罗湖棚改布心、木棉岭和玉龙三大片区当事人总户数8,310户，涉及房屋1,347栋，居民9.3万多人。截止目前，正式协议签约率达99％，房屋拆除率超过95%，人员搬离99.98%。2017年12月28日罗湖棚改全面进入建设施工阶段，进展速度超出各方预期，得到了市委市政府和区委区政府的高度评价。同时，棚改项目上采用了建筑废弃物循环利用技术。罗湖棚改的难度系数前所未有，被称为“中国棚改第一难”。改造方式为全部拆除重建，重建住房为回迁安置房和政府保障性住房，开创了“政府主导+企业实施+保障房建设”的深圳棚户区改造新模式。天健集团作为项目承接主体，体现了“敢担当、善作为、讲奉献、论实绩”的新特区精神，体现了在服务能力、开发能力、建设能力和城市更新经验方面的综合优势，奠定了公司在这一新兴市场领域的先发优势。
2018年1月23日，天健棚改公司向被补偿人发布安置房套数和面积组合确认规则通告，标志罗湖棚改已正式进入选房第一阶段。2018年1月29日，由天健棚改公司与宝安人才安居公司共同组建的深圳市宝安安居天健棚改服务有限公司正式举行签约与揭牌仪式。通过此次合作，优势互补，共同推动宝安区棚户区改造，助力民生安居工程，有利于快速收集人才住房和保障房房源，对宝安区扩大固定资产投资、打通交通瓶颈、盘活土地资源、拓展发展空间、吸引人才聚集将产生拉力作用。
二、重点项目
1、关于天健·天骄项目
项目规模：“天健·天骄项目”被列为深圳市2016年度重大项目，项目更新范围6.8万㎡，其中为城市公益建设提供土地2.6万㎡，公益贡献率达到43.3%。建筑面积共计30万㎡左右，其中计容建筑面积22万㎡左右（未含地下室等部分）。已获得建设用地规划许可证的项目计容建筑面积 195,410㎡（一期）,其他部分的用地手续正在办理中。
产品类型：项目含住宅、商业、保障性住房、办公、公共配套设施及其他小区配套，以住宅为主，目前住宅为毛坯设计。
地价及合同：土地使用权转让价25.82亿元，土地合同已于2017年4月13日签订。
目前进展：已完成基坑支护及土石方施工，配套小学已开工。
盈利前景：项目地处深圳中心城区，地段优越，尊享中心城区的成熟配套。但项目盈利水平将受多种因素影响，包括调控政策、销售价格、税赋、市场环境等，具有不确定性。
开发周期：按照房地产项目的通常做法，开发周期一般为3.5年。一期工程预计2018年预售，2019年入伙。
2、重点产业园区项目进展情况
（1）深圳南山天健科技大厦项目
深圳南山天健科技大厦（推广名为：“天健创智中心”），该项目位于深圳市南山区侨城北产业辐射带核心区域，北环大道与深云西路交汇处，属于“大沙河创新走廊”。占地面积23,588.76㎡，计容建筑面积71,100㎡，总投资88,942万元，是公司2015年度非公开发行股票募集资金投资项目。作为该区域内大型智能化科技产业基地，天健科技大厦旨在打造一个集智能化绿色总部基地、创新型产业孵化基地和片区商业配套服务基地为一体的科技产业运营项目。招商中心2017年3月30日正式开放。
（2）深圳龙岗天健智慧园
深圳龙岗天健智慧园拟打造成为集产业办公、商业及公寓于一体城市综合体项目。目前进行基础施工，预计2019年竣工。
（3）深圳南山西丽曙光地块
该项目属于产业项目，位于南山区茶光路与同乐路交汇处，为现代物流用地，占地面积90,532.88㎡，计容建筑面积199,180㎡。公司于2015年竞得。目前受西丽铁路枢纽站规划原因暂停建设，公司临时将其建设为足球场运营，6月30日完工投入使用。
（4）上海漕河泾开发区南桥园区
上海漕河泾开发区南桥园区，位于黄浦江南岸的上海市奉贤区南桥新城的核心位置，是公司与上海市奉贤区人民政府、上海临港集团三方以“区区合作、品牌联动”为主旨，打造的一个现代服务业聚集区。该项目占地面积377亩，建筑面积73万㎡，一期开发23万㎡。项目计划分四期开发，项目一期已建成，项目二期、三期陆续于今明两年开工，四期总建筑面积分别为23万㎡、10万㎡、20万㎡、20万㎡。
三、科研创新与技术储备
公司高度重视科技创新和技术储备工作，与高等院校、科研机构等广泛开展合作，建立了企业技术中心、博士后工作站、沥青研究所、海绵城市及地下空间技术研究院等多个技术创新载体，为公司各项业务开展提供技术支持。市政总公司2016年获国家级“高新技术企业”认证，并获2015年度中国施工企业管理协会科学技术奖“科技创新先进企业”。天健集团2016年获市国资委三项自主创新专项奖励，2017年获“广东省自主创新标杆企业”。
四、公司战略及未来发展
1、天健集团将推动建设、开发、服务三大板块横向协同、纵向一体化发展，围绕城市建设和城市服务需要，培育和发挥天健所长，强优势、补短板，转机制、拓空间，下大力气推动企业转型升级。
2、全力推进公司“十三五”战略规划落地。总体思路是以战略目标为引领，以城市建设与服务为根本，以培育核心能力为基础，提升重大项目的策划拓展、建设管理、运营服务能力，致力于成为城市建设与服务领域的综合运营商。
3、沿着公司战略、围绕粤港澳大区的“城市”蓝海机遇，做大“城市建设+综合开发+城市服务”板块。
4、国资国企资源整合机遇
5、企业内部全面深化改革机遇，激发活力动力。
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