调研问答全文
荣盛发展 (002146) 2018-03-09
1、2018年推盘节奏是如何安排的？
2018年公司的推盘节奏基本与往年保持一致，因受冬季环保整治、春节放假停工等影响，总体来说一季度推盘数量最少，三季度最多，二、四季度其次。以上推盘计划是基于2017年底已拿地项目，不考虑2018年新增土地。自2018年1月起，公司每月发布销售业绩简报，供投资者参考。
2、融资成本上升、楼市调控严格，请问对2018年房地产市场如何看待？
2017年是近年来公司产品去化率最高的一年，库存和新推产品的去化率均超过70%，特别是库存商业、车位的良好去化化解了多年的难题。我们认为，房地产市场存在一定的周期性波动和区域差异，在房地产政策友好时可以带来良好的销售收入，在市场政策趋严控时，是低成本拿地的良好时机。过去十年，房地产行业始终在调控中波动上升，我们依然看好未来的房地产市场。
3、实施跟投计划对公司的意义？
我们希望员工和管理层能真正融入到公司的经营中，切实考虑公司的业绩和未来。相较股权激励的方式受二级市场调控的因素过大，实施跟投计划的可操作性更大。我们认为房地产开发最主要有以下几个重点：拿地质量，周转效率（工程进度），产品品质等。跟投计划中涉及两大系数指标，即项目利润率弹性系数K1和品质系数K2，通过两项指标衡量项目质量和收益，约束项目负责人，荣盛是第一个在跟投计划中提出品质系数的公司。通过内部完善的品质认定，从根本上提升项目质量，提高产品周转率，将会给上市公司和跟投对象带来更多的回报，实现多赢的结果。
4、多数房地产企业无法走出本地，做到异地复制，了解到荣盛业务遍及全国30多个城市，公司是如何成功做到的？
我们认为，做到异地复制主要有以下三方面难点：第一，房地产开发在达到一定规模后，每进驻一个新的城市，需要有完整的管理团队，配备专业的技术人员，做到模式化管理，提高管理效率。第二：由于房地产行业的区域性管理差异，南北方对户型、外立面、园林等要求差异巨大，需要过硬的研发技术做出有针对性的方案。第三：房地产行业的特殊性导致当地的开发商在拿地时相比外地企业有更大的优势，外地企业难以进驻。过去十多年，公司从南京、廊坊两个城市走出来，通过快速异地复制的方式，布局了京津冀、长三角、珠三角三大城市圈以及中西部重点城市，帮助公司实现了规模和业绩的同步、高成长，主要得益于模式化的管理、强大的人力资源管理、专业的产品研发及投资拓展团队和高周转的经营效率。
5、产业园区未来的方向是怎样的？
截至目前，公司产业兴城板块已近已经成功进驻十一个产业园区，主要分布在环京津区域，地理位置优越，产业发展空间广大。目前主要是将现有的园区尽快完成基础设施建设和土地整理等前期工作，在不断整合团队的基础上打造出荣盛自己的标杆园区，然后再进行复制。公司现有的园区中，香河新兴产业示范区和永清台湾工业新城相对比较成熟，部分区域已经完成了基础设施建设和土地整理，已有企业通过招商入园开展经营活动，也有一部分土地完成整理并上市。兴隆、唐山、邢台、蔚县等新的园区目前也正在按照相关协议和公司发展规划快速建设中。近期公司已经公告了兴隆等园区招商项目的进展，表明了公司在新园区招商等方面的成绩。
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