调研问答全文
阳光城 (000671) 2018-04-17
Q1：咱们今年要跨到千亿以上，对于区域公司的任务分配有没有具体的指标？在这个过程当中，我相信我们的周转能力没有问题，但是面对国家的限售政策，我们怎么克服？
A：限售的问题，行业内每家公司都要去面对。今年公司在给地区分配指标的时候，对于受限的项目也都做了充分的预判。公司有一套红黄灯制度，红灯项目可能是因为工程建筑、限价或者规划的原因出不来的，我们会对每个项目做认真的分析，做应对方案。一季度阳光城在销售方面达成了目标。对于负债率和发展的问题，确实是一个平衡和取舍的问题，阳光城处在一个快速发展的时期，难免在负债上面有所提高。未来我们会采取相应的措施，优化公司的财务结构，降低公司的负债率。我们也是希望投资者能够以一个包容和积极的心态去看待我们的负债率。
Q2：去年我们的发展速度非常快，但是现在资产负债率处在一个比较高的位置，在今年非标融资很紧的情况下，怎么去克服上规模和降杠杆的平衡？
A:在2017年公司的整体负债率有小幅上升，但是其原因并不是有息负债的增加，反而主要是预收账款的增加导致的。2017年公司的有息负债的占比还是下降的，2017年有息负债占比在52%左右，比2016年的57%左右下降了5个百分点。从2016年的178.3亿，上升到2017年的40.2亿。所以公司负债的上升有很大一部分是销售推动的预收账款的上升。但是即使如此，不可否认的是，公司整体的负债率确实是比较高的，现在金融政策确实是很严，而公司也确实需要去快速发展，怎么样去平衡这两者的关系的确是我们要思考的一个重要问题。
Q3：能否详细介绍一下锋刃计划？
A:锋刃计划也就是砍成本，降成本。我们过去进行了两轮降成本，节约了大概40亿的成本，这主要针对的是老项目，是以前公司的成本存在一些虚高的现象，这些虚高的部分割掉以后，剩下的就比较实在了。具体的措施，叫做“两降一控”。第一个“降”是降目标成本，我们设计了标准目标成本管控的机制，什么样的项目，对应什么样的目标成本，都是经过慎重考量的。目前公司新项目的目标成本在行业内应该是属于前列的了。第二个“降”就是降定标价格水平，以往阳光城跟施工单位的合同价格水平是比较高的，现在通过招标竞争，选择比较优惠的价格，可以有效降低定标价格水平。另外还包括集中采购这一部分，以往价格还是比较高的，经过最近的降成本之后，降幅也比较明显，现在跟行业内顶级的企业之间基本是持平的。还有一个“控”，就是在施工管控过程中，尽量减少变动，这样才能保证公司目标成本的实现。我们通过这一整套措施，对老项目进行清理，对新项目严格把控，很快就进入了一个良性发展的轨道。
Q4:关于并购项目，公司有没有去衡量过存货风险，所有招拍挂项目和并购项目的成本差异？
A:首先，跟招拍挂相比，从价格的方面来看，并购肯定还是便宜的。在并购方面，过去我们是前端拿地做的比较好，但是后端，投后管理这一块，怎么做资产包的分拆、规划和运营，包括并购带来的资产存货的处置，过去公司是在囤货，所以不是很重视。去年公司成立了十大项目管理工作组，去解决这些项目的疑难杂症，现在基本把问题都化解了，但是这些效益还没有得到体现，处于一个刚刚得到解决的状态。总之，在这方面公司最困难的时候已经过去了，大部分问题现在都已经得到了解决。
Q5：永续中票未来的发行有没有计划？
A:永续中票方面，我们去年获批58亿，发行了10亿，还剩下48亿额度可以在今年发行，计划尽快发行完毕，过程中也会根据其他融资渠道的情况对节奏进行动态的掌控。
Q6：房企未来要赚钱可能更多要来自于周转率，阳光城可能目前还是集中在一二线，如果未来一二线的限制还是继续下去，我们未来会向三四线下沉吗？未来怎么规划业务布局？
A:一线城市北上广深的调控一直很严，好在阳光城在这几个城市投入还不是很大，而且我们在一线城市的项目运营的都还不错，产品还比较畅销。去年阳光城提出有选择性地进入三四线城市，拿了不少地。其实对于城市布局，我们不太看重一个城市是一二线还是三四线，而更看重的是它所属的城市带。如果一个城市处于一个比较好的板块，三四线也可以去。如果一个二线城市房价已经比较高了，未来空间比较小了，那么就要非常慎重。比如在广东、浙江、江苏这些地区，阳光城都是全域覆盖，而在中西部地区，是对重点有潜力的城市进行点状布局。另外，对于三四线我们还是保持一种谨慎的态度，我们认为有些城市的房地产市场已经出现一些非理性的迹象了。比如有些城市二手市场比较弱，这些城市的房地产市场可持续性是存在问题的。
Q7：对于未来房地产市场的总量您怎么看？
A:去年调控的很严，但是总量还是突破了13万亿，里面有惯性的原因，也有经济一直在发展的原因。我们认为市场总量未来应该会保持一个缓慢平稳地增长。另一方面，市场的集中度应该也会进一步提高。
Q8：公司当期的销售费用和管理费用增长都比较高，您怎么看？
A:首先公司三费的绝对水平是低的。其次，这也是公司的一个管理思路转变的结果，公司今年增加了很多员工，之前的模式是业务发展在前，人员招聘在后，现在我们是主动地储备人才，来主动适应未来规模的扩张，这是很大的一个思路的转变。这样也就造成了公司去年员工薪酬费用的上升。
IR数据平台
