调研问答全文
世联行 (002285) 2018-04-25
公司一季度主要财务数据
1）交易服务的代理业务同比下降25%，主要原因是今年信贷政策发生较大转变，银行放款速度变慢。由于公司确认收入原则是开发商全款到账，因此银行放款变慢影响了代理业务确认收入的速度。
2）交易服务的互联网+业务一季度基本持平，主要原因是今年春节在2月份，前后影响的时间比较大，不利于公司一季度开展工作。
3）交易后服务的金融服务同比增长176%，装修业务同比增长863%。
4）公司细分的子项业务有10项。交易后服务和资产运营服务占总营收的30%，主要包括金融业务、装修业务、公寓管理业务、工商资产运营业务、投资管理业务和小样社区业务，这些业务发展迅速。互联网+业务和物业管理业务占总收入30%左右，这块业务基本持平或者微涨，增长在5%左右。代理业务和顾问业务占总收入不到40%，春节因素和金融政策导致了收入同比下降。
5）公司的整体业务有快速增长的部分，有基本持平的部分。基本持平的部分在一季度做了布局，在今年二季度和剩余时间里会逐渐好转，暂时同比下降的部分不会持续太久，二季度半年报预测的利润增长是0-20%。
问答环节
1、互联网+业务在未来两到三年的趋势如何？和搜房网、房天下等网站的区别和特色？
答：现在的互联网+业务业务的发展模式基于两个市场特征：1、三、四、五线城市，或者城乡结合部的市场供应量特别大，这种市场需要导客模式下的产品。2、应对分销市场的产品，和简单的增量市场不完全一样。目前该业务具有较好的增长性。三四五线、一线、二线核心城市的分销市场目前还在不断上涨，只要抓住这个市场的机会，便能对扩大互联网+业务提供保障。搜房网和房天下实际上是由广告开始转化的一种收费形式。刚开始的时候是以广告发布多少来评价，逐渐变成了以广告的效果，最后发展成聚客，也就是团购模式，他们是属于媒体电商的模式。而实际上公司是基于自身的营销定位，针对不同项目的客户和市场进行分析和了解。公司主要做的是渠道电商，主要是线上注册，线上结算，并且有渠道的服务团队来支持线下交易，比如公司可以连接到的二手楼的门店，甚至还有一些企业的团购客户，也可以提供直接上门服务。
2、一季度报告中披露，金融业务有减值计提，资产负债表中存量贷款40多亿，没有新的增长吗？往后会更加谨慎吗？金融业务在未来两到三年的趋势如何？
答：现在银行资金紧张，第一季度更加紧张，在政策之下公司会根据市场的状况调整产品，观察市场的反馈。由于确认的余额较高，所以态度相对谨慎，但是金融业务的需求量是非常大。公司是个很稳健的公司，要确保所有的风险相对可控，因此公司未来会根据整体的市场表现来决定。经过这几年的发展，公司的金融产品设计、风控体系、渠道的能力相对不错。目前整体去杠杆力度较大，公司的净资本对金融业务规模的发展影响较大。但目前公司的业务发展方式新增了通道模式，和原来不完全一样，加上之前积累了深厚的产品、渠道和风控能力，后续发展的速度会很快。去年的余额比较高，所以今年的收入增长会有非常确定的保障。
3、长租公寓17年收入达2亿元，去年底在管公寓3.5万间，最新的在管规模是多少？一季度长租公寓现金流支出情况怎么样？
答：由于一季度工人上班时间较晚，到货时间较晚，到五月份供应量会推出一期。去年签约情况不错，所以租金支出和装修的投入较大。一季度投入资金方面，净流出2.8亿元。
4、17年以来长租公寓领域的各个公司动作频繁，魔方、自如、保利资产证券化的动作很多，世联在针对长租公寓融资的未来计划？
答：目前看起来同行里实际完成的不多，创业型的公司融资成本较高，而过高的融资成本会影响到整体公寓的盈利能力。公司也将试图依托上市公司的优势，找到更合适的成本的融资方式，也做了资产证券化的相应准备。
5、一季报中提到，交易后市场包括金融和装修，之前装修这块讲的不多，怎么定义装修这块业务，如何形成收入？和长租公寓相关的装修的成本费用怎么结算，一开始投入确认然后折旧吗？一间房的装修成本多少？
答：公司的装修业务指的不是为长租公寓服务的装修，是针对 B端客户和 C端客户。目前公司的装修业务仍在培育期，投入之后按五年进行摊销。一间房装修成本3.5万到4万，包括家电。
6、可转债获批的可能性多少？
答：公司的可转债项目仍然在审批当中。在融资方面证监会受到政策影响，房地产是严控的部门。虽然公司主营业务是房地产服务，但是和房地产有千丝万缕的联系，所以现在处在向证监会解释的阶段。
7、是否有和国企、央企、政府下属公司进行股权合作的想法，或是在现有基础上和合作伙伴进一步展开合作？
答：公司一直在谋求合作。只要有利于公司发展的所有合作都是受欢迎的，并且公司正在做各种各样的努力。
8、对下半年公司业务以及下半年的市场看法如何？
答：业务方面，历年公司上半年完成全年目标35%左右，基本没有超过40%的。总体来看，公司的业务不仅仅是简单的和数量相关的代理业务，电商业务和市场好坏的相关性不那么大，而金融、装修、公寓是另外一个市场。房地产市场的需求端没有问题，主要取决于未来政策是否放开。目前政策放松的可能性是存在的，公司会争取把握住政策导向下的机会。
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