调研问答全文
泛海控股 (000046) 2018-05-30
2018年5月30日下午，应相关机构投资者要求，公司召开电话会议，与多家机构投资者就评级机构标普、惠誉下调公司评级事项进行了交流，现就有关情况说明如下：
1、近日，标普将公司评级由“B-”下调至“CCC-”，惠誉将公司评级由“B”下调至“B-”，请问公司对此有何看法？
答：首先需要强调的是，近期公司基本面（包括资产负债率、生产经营等）并没有发生负面变化，公司各项经营管理工作均在正常开展中。本次评级调整，是公司披露2017年度报告后评级机构进行的跟踪评级，评级报告提及的杠杆率较高、流动性不足等问题，均为公司之前就已经存在的老问题，并不是最近才发生的。
对上述问题，公司一直高度重视并积极应对，想方设法予以改善，并已陆续取得重要进展。对于报告提及的近期到期债务偿还问题，公司更是早就将其作为年度工作重点，全盘统筹，积极落实，全力维护债权人（包括债券持有人）的合法权益。
2、请问2018年剩余时间内公司待偿还的债务规模及其结构是怎样的？
答：年内到期的境内外债务规模约为300亿元，包括债券、银行融资等，其中债券约占1/4，剩余债务大多为银行贷款类资金。
3、对上述债务，公司将采取哪些措施筹措偿债资金？
答：对于年内即将到期债务，公司已经制定了可行的偿债计划，主要包括：
房地产项目销售方面，年内公司主要推盘项目集中在武汉、上海、北京，其中，上海项目预售许可证获取工作取得了重大进展，销售准备工作（包括摇号公证落实、销售场地落实等）正在紧锣密鼓推进中，近期有望很快开盘销售，从公司掌握情况来看，客户需求较旺盛，推盘销售压力不大；武汉项目目前销售正常，并将陆续推出可售楼盘，整体去化率较为理想；北京项目目前正在积极和主管部门沟通预售许可证获取问题。
再融资方面，公司将充分发挥上市公司优势，综合运用银行、信托、发行债券等多种渠道筹措资金。考虑到市场情况，公司会在成本和效率之间进行认真衡量。
此外，公司还在积极推进子公司引入战略投资者工作，以及公司还有大量待返还的一级开发成本，这些都是重要的资金来源。
4、评级报告指出，公司今年七八月份即将到期的8亿美元债能否实现再融资存在较大的不确定性，市场对其偿还问题有较多担心，请问公司有何回应？
答：如上所述，近期公司上海项目极有希望入市销售，迅速回笼大量现金，可为公司偿还债务提供有力支撑。同时，公司在海外还有许多优质的、流动性较强的、可快速变现的资产（例如可供出售金融资产等），这部分资产也可以作为偿债支持。总而言之，公司会全力以赴做好安排，确保境内外债务按期、足额偿还。
5、评级报告指出，公司约50%的未偿还债务是信托贷款，在监管层严控影子银行融资渠道的背景下，信托贷款的获取难度应该会加大，银行融资也在收紧。请问公司对于融资前景有何看法？
答：2018年，在“去杠杆、严监管”的大背景下，客观上企业融资获取难度确实有一定的提升，但这也是市场普遍现象。考虑以下方面的因素，我们对公司的融资能力还是有较强的信心：
第一，从融资渠道来看，过去几年公司融资实质上以银行资金为主（包括通过信托渠道发放的），信托资金占比较低，银行作为金融市场资金主要提供方，资金持续供给能力较强；
第二，多年来，公司与金融合作伙伴建立了深度的互信合作关系。此外，从2017年底开始，公司控股股东陆续与多家银行总行签署了战略合作协议，提升合作高度，这也为公司下一步融资合作奠定了坚实基础；
第三，公司的资产质量优良，受到金融合作伙伴的广泛认可，这是公司保持较强再融资能力的重要保障；
第四，公司积极拓展符合金融监管导向的标准化融资产品的使用，为公司项目开发建设提供低成本的资金支持。
6、公司资产负债率高企，一直是市场关心的问题，请问公司准备如何改善这个状况？
答：首先需要说明的是，资产负债率较高、产品周转率不足，这是公司经营模式形成的历史问题，并不是新发生的问题。而且，虽然单纯从财务报表来看，公司的资产负债率确实比较高，但实际上，公司真实资产负债率相对较低，大概在60%左右，主要原因包括：公司土地取得较早且采用成本法入账、金融及战投资产的价值未充分体现在资产负债表上等。
进一步降低公司资产负债率，一直是公司关心的问题和努力的方向。下一步公司将多措并举，包括加快地产项目销售回款、提高金融平台盈利和分红能力、积极推进子公司引入战略投资者事项等，争取更好地改善公司资产负债结构。
7、公司提到会积极引入战略投资者，请问这项工作进展如何？
答：公司此前已经发布相关公告，为控股子公司武汉公司引入一名新的投资者，第一笔增资款项业已到位。目前公司正在进一步推进子公司层面的战略投资者引入工作，跟若干名具有较强实力和较强意愿的投资者进行了接洽，待相关事项确定后，公司将按照相关监管规定的要求，履行相应的审议程序和信息披露义务。
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