调研问答全文
中航善达 (000043) 2018-06-27
投资者来公司进行调研，就公司未来发展战略、经营情况等方面进行咨询，主要内容为：
一、公司未来发展战略
2016年12月，公司实施重大资产出售，转让了房地产开发业务相关的资产与负债。未来公司将聚焦物业资产管理业务，以物业管理和商业运营业务为主，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务，资产结构以“轻重并举，以轻为主”为方向，不断改善公司资产质量与财务状况，促进公司业务转型升级。
二、公司下属企业中航物业管理有限公司基本情况
公司全资子公司中航物业管理有限公司（以下简称“中航物业”）是中国物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业。在全国物业管理行业综合排名中，中航物业名列机构类物业特色服务前茅。
中航物业近年来营业收入一直保持稳定增长，物业管理业务继续保持高品质快速发展，在业务方向和内部管控的转型升级上迈出了坚实步伐。2017年，公司物业管理业务共实现营业收入308,779万元，净利润15,141，较上年同期10,946万元，增幅达38.32%，占公司营业收入的52.39%。截至2017年12月，中航物业业务范围遍及深圳、北京、上海、广州、济南、重庆等近六十个城市，承揽机构类、商业类、住宅类高端项目等449个，管理面积5,233万平方米，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域。
三、公司物业管理业务服务项目类型构成
1、在服务产品类型方面，中航物业擅长综合型高档物业项目的经营管理，在全国物业管理行业综合排名中名列机构类物业特色服务前列，在机构市场具备较强的市场竞争力，是机构主导型物业服务企业。
2、中航物业核心业务聚焦于政府类、公共类及企业总部类物业，服务对象涉及金融、通讯、制造、能源等行业，包括教育、民生、公共服务等政府、企事业单位。其中，在政府、高校、企业总部等机构物业领域中，中航物业具有较强竞争优势。
3、2017年中航物业新签约物业79个，新签合同金额达到8亿元，新签约物业面积836.72万平方米，同比增长 25.38%。其中，构类物业新签约面积598.74 万平方米，同比增长90.80%，占总新签约面积比重为71.56%。2018年第一季度新签约物业面积259.31万平方米，其中机构类物业新签约面积190.05万平方米，占比为73.29%。
四、公司物业管理业务拓展方式
中航物业项目绝大多数来自市场拓展，通过招投标等方式充分参与市场竞争，是一家高度市场化的物业公司，来自集团内部的管理项目较少。目前中航物业在管项目中，来自市场拓展的项目数量占比超80%。
五、公司物业管理模式和服务模式
中航物业以客户一体化服务承包能力、标准化为核心的运营能力和智慧物业平台为载体的科技应用三个维度，围绕客户需求，持续创新管理模式和服务模式，具体如下。
1、一体化服务实现资产价值最大化。中航物业通过全方位的服务方案策划能力、独具匠心的专业能力以及优质供应商的整合能力，建立精细化、一体化的运作模式，提供全程无缝式的快速服务解决方案，整合形成完整服务链。为客户量身定制服务方案，实现服务个性化、人性化、高效率、低成本，让客户更专注于自己主业，更通过统筹优化资源，成为客户后勤社会化的战略合作伙伴。
2、以标准化为核心的运营能力。中航物业作为物业管理行业国家标准制定的牵头者，持续打造行业标杆，坚持标准化的战略，用标准支撑中航物业的发展和管理品质的提升，使标准化成为服务品质的“净化器”、管理水平的“助推器”、优质发展的“加速器”，给客户持续带来卓越品质的同时，实现物业价值最大化。在2015年中航物业正式承担国家物业服务标准化委员会、中物协标准化工作委员会秘书处，统筹国家物业服务标准化工作。由中国物协标准化工作委员会、中航物业承担的《物业管理行业标准体系设计及标准化工作发展规划研究》课题荣获2016年度物业管理课题研究优秀成果一等奖。
3、智慧物业π平台。2017年，中航物业自主研发智慧物业π平台，凭借丰富的物业服务经验沉淀，利用先进的移动互联网和物联网技术，融合“互联网+”、“智慧城市”等先进理念，倾力打造的现代服务业信息化平台。通过利用信息化管理技术，搭建平台，解决客户需求多、 体验差、监管难、效率低的痛点，实现服务线上标准化流程、管理服务全过程闭环可控、数据实现云端共享、管理层级集约高效、确保项目服务品质及服务效率、提升用户获取体验。
六、公司物业管理业务收费模式
在收费模式方面，中航物业的收费模式以包干制为主，酬金制为辅。2017年中航物业酬金制实现物业收入2.08亿元，包干制实现物业收入25.42亿元，分别占当期物业管理总收入的7.56%和92.44%。
七、公司商业运营情况
1、公司下属中航九方资产管理有限公司（以下简称“中航九方”）是公司持有型商业物业的商业运营业务管理单元及资产管理平台，在整合资源、打造专业商业运营管理团队等方面都起到非常重要的推动作用。
2、公司在商业地产经营方面已经初具规模，形成了以“九方购物中心”品牌为核心的商业管理能力。截至2017年末公司在赣州、成都、深圳 龙华、九江、昆山、深圳华强北等地已有6家九方购物中心相继开业，总经营面积已超过53万平方米。其中，深圳华强北与深圳龙华九方购物中心为公司受托经营管理项目。
3、中航九方已初步建立了中端购物中心的品牌形象，具备一定的影响力。公司自持商业地产项目中，赣州九方、成都九方、九江九方和昆山九方已进入稳定运营期，在当地区或区域有较强的代表性和影响力，其出租率分别达到 99%、89%、96%和95%，出租率保持在较高的水平。
4、在运营管理方面，通过持续的微创新，中航九方有效地提升了运营效率、降低了运营成本，为租户和客户提供良好的客户体验；在商业模式方面，“适度轻资产，轻重资产并行发展”模式，通过管理输出和品牌输出，打通“募投管退”等环节。目前中航九方已签三个管理输出项目，其中浏阳北正西项目2017年12月已开业，赣州巨亿广场项目2018年2月已开业，张家界印象城项目正在紧张筹备中。
八、公司现有房地产项目情况
1、2016年，公司实施重大资产出售，转让了部分房地产开发业务相关的资产与负债。因公司的部分下属企业开发的房地产项目已接近尾声或暂不具备转让条件，未纳入前述重大资产出售交易的范围。
2、公司现有房地产项目共六个，具体为贵阳中航城、昆山九方城(A6地块)、龙岩中航紫金云熙、惠东中航元·屿海、衡阳中航城市花园一期和天津九方城市广场。公司在2017年年度报告中对现有房地产项目开发情况进行了详细披露。
3、2018年5月30日，公司董事会审议同意对公司持有的贵阳和惠东房地产项目开发公司股权进行预挂牌转让。该转让事项待国资管理部门审批完成后，公司将根据章程有关规定及本次股权的首次挂牌价再次履行内部决策程序，并通过产权交易中心公开正式挂牌转让前述股权。
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