调研问答全文
福星股份 (000926) 2018-07-25
一、请问2018年全国房地产市场概况？
答：2017年以来，在中央坚持房地产调控目标毫不动摇、加强防范金融风险的政策下，房地产价格得到有效遏制，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。重点城市新房市场成交面积继续缩减，各线城市中一线城市领降；三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平。目前武汉三环内供需依旧紧张，新房与二手房出现约1千至5千元价格倒挂。
二、请问近期公司14福星01债券二级市场价格波动较大的原因是什么？是否会引发其他风险？
答：政策方面，2018年4月，央行正式发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，资管新规的出台，标志着金融去杠杆进程仍在持续进行。对于银行业金融机构而言，首先体现在负债端压力增大，在回归某种金融压抑的情况下，同业存单、表外理财受到抑制，互联网金融、货币基金也受到一定约束，打破刚性兑付对存款竞争的影响更是深远。而在资产端同样面临压力，资本约束强化和避险情绪上升影响到其放贷能力，同时各种通道业务、非标融资和非银的货币创造也受到抑制。目前，资金面逐步改观，国家政策政策从积极转变为更加积极，相关政策有利于资金面的逐步改善，对于债券市场是利好。对于公司14福星01债券，近两周走势下跌较多，这与宏观因素及市场情绪、以及部分委托人产品期限配资有关。经过积极问询，公司14福星01债券价格二级市场波动较大的主要原因是个别投资者资方处于对目前市场环境风险的考量以及发行产品存续期限到期而被动卖出，并非公司经营情况出现问题，公司经营情况一切良好，公司管理层也时刻关注债券市场变化，已经做好相关应对方案。
三、请简单介绍下公司土地储备概况？
答：截止目前，公司总土地储备项目超过30个，储备建筑面积超过700万方，其中25个位于武汉及其周边城市，省外项目有深圳、北京、西安、余姚、都江堰、简阳、岳阳、赤峰等地，积极跟进的项目城市有广州、惠州、青岛、贵阳等地。目前已控制的土地储备可满足公司未来4--5年的开发需要，同时公司还积极跟进其他优质改造或净地地块，实现未来公司稳定可持续发展。目前公司开发的的“城中村”储备项目东湖城、福星华府、水岸国际、汉阳城的拆迁进度均超过90%，红桥城超过80%，所以，公司后续拆迁支出规模处于相对合理水平，充足的项目储备使得公司后续大幅增加土地储备的可能性较小，土地储备资金需求压力较低。
四、请简单介绍下近期公司的融资情况？
答：福星股份2018年下半年到期债务约为30亿元，18年6月末公司货币资金余额约50亿（其中含约受限货币资金10亿），货币资金非常充足。在银行融资方面，2018年4月1日至今，公司通过银行借款及资管产品借款，已实现融资约20亿元，公司仍有尚未使用的授信额度额度约30亿元，目前，公司暂无新增土地储备，主要支出款项包含工程款项及相关税费，并无较大突击付款压力。在公司融资规模不断扩充的同时，公司一直在优化财务结构，降低公司融资成本，置换成利息率较低的融资产品。在确保公司经营活动顺利推进的情况下，降低财务费用。
五、请简单介绍下公司武汉及外地主要在建项目开发情况？
答： 公司在武汉预计年内开始逐步预售的主要项目有1、福星惠誉·福星华府K5地块约29万方，目前一期15万方正在施工中，预计年内开始预售；2、红桥城K14、K15地块约14万方预计年内开始预售；3、钰龙天立项目约10万方，预计年内开始预售；4、汉阳城C地块月5.3万方，预计年内开始预售；5、东湖城K2、K4项目共约53万方，部分已于今年开工，争取年内开始预售5、水岸国际K13、K14地块共约15万方，预计明年开始预售。此外，宜昌项目、咸宁项目，余姚项目、西安项目、简阳项目、赤峰项目等净地或收购项目均已紧张进行前期开发中，争取能在年内开始预售。
六、请简单介绍下公司城中村模式及未来拿地模式？
答：近年，公司制定了立足武汉，扩张全国的发展战略。主要体现在立足武汉，武汉地域大，老城区多，棚户区和旧厂、旧城多，“十三五”期间要完成剩余49个村的改造工作，公司抓住武汉大发展机会，结合自身“两改”经验，大力推进“三旧”改造，努力再次巩固公司城中村改造规模，目前已与沌口、蔡甸、东西湖、新洲等地新城中村项目取得战略合作意向。同时积极推进全国化战略，深耕一二线城市加大品牌影响力，获取并整合本地资源，充分考虑宏观调控因素，审慎适时取得优质标的，降低开发成本；拓宽合作方式，从单一以“城中村”开发为主的模式，快速发展成“合作+收购”模式， 最大程度地获取优质土地，通过合作获取合作方资源，在新进城市迅速形成规模；加快开发周转，快拿地、快定为、快开发、快销售、快回款。
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