调研问答全文
泰禾集团 (000732) 2018-09-12
问：请简要介绍下最新的财务指标情况？
答：截至 6 月底，泰禾集团实现了各项财务指标的持续改善。其中，总资产规模 2,355.53 亿，净资产规模 337.7 亿，归母净资产规模 200.3 亿，同比分别增长 45.5%、47.8%和 7.9%。营业收入 126.9亿元，利润总额 19.4 亿元，净利润 13.6 亿元，归母净利润 9.8 亿元，同比分别增长 42.1%、75.5%、52.5%和 22.4%。毛利率 33.24%，净利率 10.70%，同比分别增长 5.78%和 0.72%。上半年经营性现金流净额为-5.2 亿元，较去年同期大幅改善。在负债指标方面，2018 年上半年公司资产负债率 85.67%，较年初下降 2.16 个百分点，净负债率较年初亦大幅下降 102.61 个百分点，反映出公司去杠杆成效，财务指标持续改善，负债水平日趋稳健。
问：今年在公开市场的融资活动情况
答：公司近年来在融资方面呈现多元化的特征，不断拓宽融资渠道，积极主动把握创新融资机会，降低融资成本，提升抗风险能力。今年上半年，公司共申报各类融资产品 276.5 亿元，其中 125.5亿元已取得主管部门的无异议函。截至目前，已经发行 3 年期和 5年期的美元债合计 7.55 亿美元，55 亿额度私募债一期完成发行 15亿元，50 亿储架额度长租公寓资产证券化一期完成发行 8.1 亿元。
问：存量的融资分类和期限结构大概什么情况？
答：截至 6 月末，泰禾集团银行贷款 309.39 亿元，非银贷款856.12 亿元，3-5 年期公司债 304.67 亿元，合计 1,470.18 亿元，加权的融资成本 8.22%。从负债类型角度，长期借款 695.5 亿元，短期借款 154.88 亿元，一年内到期非流动负债 401.52 亿元，公司债券 218.28 亿元。债务的期限结构分布合理，风险整体可控。
问：近期有债券将要到期么？
答：公司今年已到期且完成兑付的债券为 15 泰禾债；年内即将到期的债券为 15 泰禾 02 和 15 泰禾 03，两支债券发行规模合计 30亿元，当前余额共 20.7 亿，公司均已做好了兑付资金计划的安排。年内进入选择回售期的债券为 15 泰禾 05，发行规模 15 亿元，公司也将按照相关规则流程与债券持有人保持沟通，确保选择回售部分的债券本息按时足额兑付。
问：项目货值储备有多少？
答：截至 6 月末，公司在全国 32 个城市 102 个项目。其中待开发土地面积约 540 万平米，计容建面约 610 万平米；在建项目占地面积约 680 万平米，计容建面约 1,350 万平米；在售项目 57 个。
问：项目的地域分布情况？
答：公司储备项目集中分布在一二线城市及周边，主要围绕着以北京为中心的京津冀区域、以上海为中心的长三角区域、以广深为中心的珠三角区域、以福州厦门为中心的福建区域，以及其他热点区域。五大区域待开发计容建面占比分别约为：福建区域 15%、京津冀区域 5%、长三角区域 30%、珠三角区域 25%和其他热点区域 25%；五大区域在建在售计容建面占比分别约为：福建区域 30%、京津冀区域10%、长三角区域 25%、珠三角区域 15%和其他热点区域 20%。
问：今年的土地投资情况
答：今年公司结合房地产市场实际情况，采取审慎的土地投资策略，通过收购和招拍挂方式取得土地 8 块，新增土地面积 157.02万平米，新增储备建面 157.11 万平米，土地投资 57.88 亿元。上半年，公司新进入了廊坊和中山两个城市。
问：上半年新获取项目土地单价有多少？
答：约 3,700 元。
问：下半年的土地投资计划？
答：公司下半年还会继续坚持审慎的土地投资策略，通过收购方式选择适合公司区域定位和产品定位的项目。
问：公司目前的土地投资策略还是以并购为主吗？
答：公司较早就全面转入以并购为主的阶段，通过并购方式获取土地可以降低拿地成本和风险，缩短项目开发周期，快速扩张公司土地储备规模，有利于公司快速发展。
问：7-8 月项目销售情况如何？
答：7-8 月，公司上海大城小院、南京金尊府、福州青云小镇、南昌院子、厦门红树湾院子、厦门白塘湾等均实现开盘或加推，还有一些项目如北京院子二期、北京金府大院二期等正在办理预售证。
问：介绍一下长租公寓资产支持证券的情况。
答：为盘活存量资产，优化资产结构，公司开展了长租公寓资产证券化业务，储架 50 亿元，并于 9 月 4 日收到深交所无异议函。一期产品于 9 月 7 日成功发行，认购金额 8.1053 亿元，涉及资产均位于北京市朝阳区 CBD、东直门、西直门等核心区域，周边教育、商业、医疗、银行等配套设施齐备。泰禾集团委托旗下的物业管理公司慕盛（北京）公寓管理有限公司进行具体运营管理，定位为中高端公寓。长租公寓收入主要包括租金收入和增值服务收入，其中增值服务将与控股股东泰禾投资集团其他板块形成协作。今后，这些长租公寓项目将形成联动，通过公司统一运营管理和提供增值服务，不断提升泰禾长租公寓品牌影响力。
问：请简要介绍下“泰禾+”战略
答：公司坚持以创造美好生活为初心，以房地产产品为核心，充分借助控股股东优势资源，为全面提升城市生活品质和自身多元化发展而推出“泰禾+”全新战略。“泰禾+”意在用“高品质产品 +配套 + 附加值服务”的全生命周期的服务配套，赋予业主更多的权益附加值，提升业主的生活品质、业主权益及服务体验。公司已经为旗下项目增配了医疗、教育、文化娱乐、商业购物、物业服务等配套内容，以为业主创造美好生活为出发点，在原有的核心品质房产产品的基础上，多点开花，不断丰富服务内容，强化业主服务领域的纵深，创新后续服务体系，为产品赋予更多附加值，目标为一站式解决业主的购物、社交、医疗、文化和教育等方面的生活需求，满足人们对“美好生活”的向往和需求，开创“中国式美好生活”。
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