调研问答全文
华侨城 A (000069) 2018-09-13
一、 公司 2018 年上半年推出项目销售回款情况如何，主要贡献区域是哪里，何时才能把销售后的款项确认为营业收入？结算的周期大概是怎么样的？
上半年公司销售回款 217 亿，同比增长 42%，主要集中在深圳、南京、重庆等城市。销售回款的款项一般包括诚意金、定金、首期款、按揭款四种，一般首期款占最大比例。结算的标准主要是交房、收清全款、签订合同三点，若这三点都完成就可以确认收入。目前公司结算周期一年到一年半都有可能，需要根据具体项目具体分析。
二、 公司上半年结算的资源主要集中在一二线城市，带动公司综合毛利率较去年提高 8.2 个百分点至 56.7%，上述毛利率较高的原因是什么？
公司综合毛利率较高主要基于以下原因：1、独特的成片综合开发模式，使得各业务板块相互融合，文旅景区、住宅和商业地产形成有机整体，产生明显的协同效应和集群优势；2、坚持创想文化和精品意识，不断深化和丰富商业模式，持续推进产品创新，打造精品，改善产品和服务品质。
三、 未来公司拿地计划是什么？以文旅为主还是商业体或者写字楼为主，区域城市的拿地比重如何？
2018 年上半年，公司新增土地项目 10 个，新增土地权益面积 138.4 万平。未来公司将根据市场情况择机获取优质土地储备，区域选择为一线、重点二线城市以及文旅资源丰富的三线城市，业态以文旅综合为主，配套建设部分商业项目。
四、 公司有提过加速周转变现，具体的方式有哪些？
公司是以资源型和平台型为特点的综合性开发公司。区别于一般的地产开发企业，公司以综合开发项目为主要业务对象，在开发周转速度上不以激进扩张为目标。新战略下，公司将通过加快周转、股权转让、合作开发等多种模式，加快综合性开发项目中地产项目的开发速度，实现公司经营成果的快速发展。
五、 市场上大型房企都在加速回笼资金，是否对公司销售造成压力，公司是否有加速销售存量盘的计划？
公司十分注重资金回笼。一方面，公司严抓销售回款，努力提升自身造血功能，上半年累计实现销售回款 217 亿，同比增长 42%；另一方面，公司充分发挥融资优势，通过直接融资、发行债券、集团委贷等方式获取低成本资金，上半年公司全部有息负债的综合资金成本仅 5.07%，在行业内保持着较大的资金成本优势。未来公司将通过加速项目周转、股权转让、合作开发等多种模式加速销售存量项目。
六、 限价销售政策对公司地产销售是否有影响？
2016 年 9 月以来，地产市场政策趋紧，对地产行业造成一定影响。公司对于土地资源的获取有着清晰的定位及规划，持续看好一线城市和二线热点中心城市房地产市场的发展前景，并积极获取上述城市的优质土地资源。
未来，公司也将以一线城市和二线城市的优质土地资源为土地储备的重心，同时关注三四线城市具有较大发展潜力的优质区域资源。公司相信，行业政策对于公司的影响是暂时的，公司积极的市场操作终将赢得市场的良好反馈。
七、 公司上半年旅游综合行业实现收入 46.75 亿元，同比减少 27.31%，而欢乐谷接待游客同比增长 13%，请问具体原因是什么？
华侨城 A 的旅游综合收入主要包括景区门票收入、园内消费收入、园区配套物业租售收入等。上半年旅游综合业务收入同比下降是因配套物业结转时间分布不均，导致销售收入同比下降所致。
上半年公司欢乐谷连锁游客量和收入均实现同比增长，其中接待游客人次同比增长 13%。其他各综合旅游度假区也加大产品创新和市场营销力度，经营效益稳步提升。
下半年，公司旅游业务将继续推动供给侧结构性改革，推动旅游业务拓展；依靠机制创新和产品研发激发活力；运用互联网和新技术提升景区服务品质；进一步加大营销力度，通过激励措施和举办大型节庆活动，抓住暑期、国庆等关键经营期，实现全年稳中有增的目标；加快推进文化旅游产品创新提升，积极寻求并购机会，进一步稳固公司旅游行业领军地位。
八、 公司未来以“欢乐谷”、“欢乐海岸”拿地模式的发展计划是怎样的？
公司成立 30 余年来，欢乐谷和欢乐海岸作为公司标志性旅游产品，深受广大市民欢迎。将来公司文旅综合项目仍将以欢乐谷、欢乐海岸系列产品为主，未来几年欢乐谷将会在南京、顺德、西安等城市落地，欢乐海岸将会在宁波、南京、南昌、郑州、西安等城市落地。
九、 公司旅游地产盈利能力是否显著高于普通地产？未来旅游板块的核心定位是什么？
因独特的成片综合开发模式，公司文旅综合项目毛利率显著高于普通地产。未来旅游板块定位于“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”。
十、 公司 2017 年分红比例提升，未来会延续怎样的分红策略？
2017 年，随着公司业绩快速增长，管理层制定的分红方案相较于往年也有较大幅度提高。就目前市场反馈来看，无论是机构投资者还是个人投资者，均对 2017 年公司的分红政策持肯定态度。
持续稳定的分红政策对上市公司市值表现具有十分重要的支撑作用。目前，整个华侨城进入快速发展阶段，公司全体管理层都希望广大投资者能享受到华侨城快速发展的成果，未来公司管理层还将在市值管理方面投入更多精力，让广大股东特别是中小股东能在公司快速发展过程中有更多获得感。
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