调研问答全文
荣盛发展 (002146) 2018-10-26
1、公司刚刚披露2018年第三季度报告，请您解读一下。
答：公司2018年第三季度报告于2018年10月25日晚上如期发布。报告期，公司各项经营指标依旧保持了良好的增长态势。2018年1-9月，公司实现营业收入305.54亿元、营业利润57.55亿元、归属于母公司所有者的净利润37.39亿元，经营活动产生的现金流量净额87.59亿元，较上年同期分别增长了40.89%、49.74%、33.98%、215.69%。报告期末，公司总资产2139.50亿元，归属于母公司所有者权益297.02亿元，较2017年末分别增长了11.59%、7.97%，各项资产状况良好。
除了各项业绩指标全面“亮眼”外，公司三季报还有两个特别突出的地方值得肯定：一是经营活动产生的现金流量净额同比大幅提升216%，继2017年度现金流回正后继续保持这一良好态势。二是在投资收益大幅下降的情况下，公司净利润同比仍然保持了高增长，表明公司的增长质量不断提高。
2、三季度报中扣除非经常性损益的归母净利润同比大幅提高的原因？
答：2018年第三季度归属母公司所有者的净利润14.92亿元，同比增长34.89%；扣除非经常性损益的归母净利润14.68亿元，同比增长90.01%。年初至报告期末，归属母公司所有者的净利润37.39亿元，同比增长33.98%；扣除非经常性损益的归母净利润36.47亿元，同比增长61.29%。扣非后的净利润增速明显高于扣非前，主要原因是2018年以来公司的非经常性损益中投资收益大幅减小，公司利润主要来源于主营业务收入，这是一个很好的现象。
3、在国家对房地产调控力度加大的情况下，公司是否能顺利或超额完成全年的销售目标？
答：截至2018年9月末，公司已实现签约金额595.10亿元，同比增长46%，完成全年计划的68%。按照目前的区域市场状况、存货以及四季度的推盘计划、去化水平，我们相信，通过公司全体员工的不懈努力，能够完成年初制定的全年880亿的销售目标。
4、今年9月份公司首进合肥市场是基于怎样的考虑？
答：合肥市作为安徽省省会，具有良好的经济发展基础和前景，完善的市场基础和很强的人口吸附能力，是公司长江经济带发展战略中的一个重要目标城市。在调控政策和市场的共同作用下，合肥目前的房地产市场和土地市场趋于平稳，合肥滨湖科学城的成立也为项目所在的滨湖区注入新的活力和发展潜力。本次购得合肥滨湖地块，一方面实现了公司进入合肥市场的战略目标，另一方面，我们也相信通过项目建设和销售，能够为合肥市场提供具有荣盛特色的产品和服务，为持续深耕区域市场奠定坚实的基础。
5、土地储备方面，公司接下来的战略布局是怎样的？
答：基于引导房地产行业持续发展的主要动力如中国经济增长、居民收入提高、城市化进程加快、居民居住水平改善需求等仍然保持，我们认为行业的发展仍有较大的空间。公司将根据整体发展战略，在京津冀、长三角、珠三角、京沪高铁、京广高铁、陇海铁路、长江经济带的区域和沿线，继续拓展新城市、深耕老城市，不断提高公司项目覆盖的深度和广度，平衡各区域土地储备比例，为公司长期、可持续、有质量的增长奠定基础。据统计，2018年上半年公司共新获得土地53余宗，规划权益建筑面积402.76万平米。截至2018年6月末，公司土地储备建筑面积3,630.13万平方米，可以满足公司3年左右的开发需要。2018年第四季度，公司将继续根据年初拿地计划及区域战略、市场政策、资金安排等因素，积极推进新项目土地拓展工作，储备更多、更好的优质土地储备。
6、公司如何看待目前行业普遍推行的高周转模式？
答：“高周转”的经营模式成为当下房地产行业的主流有其内在的必然性和合理性，反映了行业发展阶段、竞争水平、企业管理能力和与行业相关的技术进步。但是，也要对其进行客观的理解和评价，因为任何模式都有其阶段性和局限性。荣盛作为一家市场化生存和发展的房企，历来以成本控制和周转速度为行业和资本市场所认知和称道。我们认为，周转速度既反映了企业的管理水平，也适应了企业做大做强的要求，我们还要保持这样的模式。但是，高周转的前提是守法和良好的项目质量，结果是公司的利润和发展质量。没有上述的前提和结果，高周转就没有意义。
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