调研问答全文
南山控股 (002314) 2018-10-31
1.公司对未来3~5年物流地产行业供需情况的判断是什么？
答：未来几年市场还是会处于供不应求的状态。从供给端看，政府提供的一手地资源十分稀缺，一线城市已经基本没有物流园区土地供给，二三线城市供给较为有限，四五线城市有供给但市场需求相对较小，无法形成良好的投资回报。从需求端看，全国标准仓库约占仓库总面积的4~5%，大部分都是厂房改建或者自建仓库等非标准仓，很难满足高标准客户的需求，高端仓供给缺口很大，市场总体上会处于一个长期供不应求的状态。作为国内知名的物流园区开发商和运营商，宝湾物流网络布局已基本形成，园区规模在国内位居前列，未来3-5年继续围绕核心经济区域多点布局，完善全国经济和交通枢纽城市布局，打造兼具广度和深度的全国园区生态网络，实现快速增长。
2.华夏幸福一般拿地选址就是中心城区外30~50公里，公司跟华夏幸福比较的话拿地选址有什么不同？
答：华夏幸福和宝湾的行业不同，其可以根据大的经济数据指标去分析和拿地；宝湾是物流仓储行业，有自己独有的选址模型，除了经济数据，还要考量客户需求、货物交通流向和政府区域规划等多种因素。
3.中美贸易战对公司有没有构成影响？
答：公司物流园主要服务于国内的需求，国际贸易需求较少，没有太大影响。
4、电商的自建仓库对宝湾的影响？
答：京东、菜鸟是为自身需求建设仓库的，但是以其日均发货量看，自建库远远无法满足其需求，需要借助友商仓库满足作业量。对我们影响很小，他们目前也是我们的重要客户之一。
5.公司现在运营、在建以及拟建的物流园区面积分别是多少，整个物流园区板块什么时候能贡献利润？
答：公司现在运营的物流园面积大约是两百万平米，在建两百多万平米，拟建一百多万平米，预计到2020年实现运营面积500万平米。已运营物流园区均已实现预期收入利润和较好现金流，随着运营园区的逐渐增加及租金水平的稳步增长，相应收入和利润将持续稳步增长；但目前公司在建及拟建物流园区面积较多，总体处于资本投入阶段，财务费用较高，这是影响利润的主要原因。
6.公司现在售的楼盘主要集中在哪个区域，未来拿地的计划和方向是什么？
答：公司主要在售楼盘集中在苏州、南通、合肥、长沙、武汉等地区，后面土地竞拍仍将以这些区域为主，但考虑到当前住宅地产的市场环境不明朗，公司将保持稳健的拿地节奏。
7.公司石油后勤业务现在处于什么状态？
答：自中海油搬出赤湾后，对公司石油后勤业务影响较大，目前现有业务还会维持，并在逐渐转型为服务“文化创意、科技创新”客户，等后期赤湾自贸区的规划出来再进一步调整，相信会有较好的带动作用。
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