调研问答全文
南山控股 (002314) 2018-12-12
1.公司整合宝湾物流之后，人员调整比较多是因为什么？目前主要业务板块的负责人介绍？
答：重组完成后公司主要业务为房地产、物流园区以及产城开发，所以人员上做出相应的调整。副总经理舒谦先生原先是深圳赤湾石油基地股份有限公司董事兼副总经理，现在主要分管宝湾物流相关业务。副总经理朱涛先生是南山房地产开发有限公司的董事及总经理，主要分管房地产开发业务。副总经理焦贤财先生主要分管宝湾产城发展开发业务。副总经理卢忠宝先生原先是中国南山开发（集团）股份有限公司研究发展部总经理，现在分管公司战略管理部。总经理王世云先生原先是深圳赤湾石油基地股份有限公司董事兼总经理，现任公司总经理统筹公司所有业务。
2.未来2年对物流地产和住宅开发业务的战略规划，对产业地产有无考虑？其他业务，比如集成房屋、船舶舱室配套业务和石油后勤业务目前有无较为清晰的处置方案？
答：公司房地产业务目前主要战略为深耕现有城市和重点城市布局，不做激进的扩张。公司物流地产业务目前运营的物流园面积大约是两百多万平方米，在建也是约两百多万平方米，拟建一百多万平方米，预计到2020年运营面积达500万平方米。产业地产方面公司现阶段也积极参与各地产业园区的开发建设，已签订投资协议的项目包括中国南山无锡锡东车联网小镇、中国南山合肥岗集综合交通物流港及中国南山德阳高新区产业园。
制造业方面公司是希望与行业中的优秀企业（例如中建三局）在集成房屋、船舶舾装、塔吊租赁等业务板块展开股权层面的合作，由其或其指定下属公司购买公司目前拥有的此业务板块的部分股权，实现控股。
自中海油搬出赤湾后，对公司石油后勤业务影响较大，但现有业务还会维持，等后期赤湾自贸区的规划出来再进一步调整，相信会有较好的带动作用。
3.吸收物流地产后，上市公司负债率有所上涨，目前公司对负债率或净负债率的控制目标是多少，具体偿债压力有多大，对应哪个时间段？
公司三季度资产负债率为64%，有息负债约为33%。公司对于资产负债率的管控线为70%以内，有息负债率为40%以内，资金压力均在公司可承受的范围。
4.目前公司并表范围内的深圳山语海项目是否全部竣工结转，未来如何获取深圳的土地资源？
山语海项目均已出售，现在仅剩个别没有收完款，年底基本全部结转完。公司在深圳获取土地资源主要还是希望通过与南山集团合作来开发赤湾片区的土地，但具体的合作模式还在探索。
5.请介绍当前已运营物流地产项目的主要客户结构、租赁期限、平均租金水平、出租率，当前零售额增速回落、经济增速下行及中美贸易摩擦加剧对租户有哪些影响？在建的项目预期开始运营及达到稳定运营水平的时间？面临哪些可预知的风险？
宝湾物流客户主要以第三方物流企业、电子商务企业和高端制造业企业为主。宝湾物流租金水平各物流园差异比较大，但在相同地段租金一般会高于竞争对手，相同租金水平则出租率一般也会高于竞争对手。培育成熟的园区出租率在90%以上，租赁期限差异比较大，长短期均有，主要以1-3年期为主。以目前的实际运营情况看，从项目开始运营到稳定运营期（出租率90%以上）约为1年时间。未来2019-2020年宝湾还将有大规模仓库投入运营，考虑到未来市场竞争情况，我们保守预计2-3年左右的时间也可达到稳定运营水平。
由于宝湾物流没有保税仓，客户业务也基本不涉及进出口业务，因此中美贸易摩擦对宝湾客户的影响很小。
尽管经济有增速下行的趋势，但全国的高标准仓库总供应量仅为5000多万平米，跟欧美等发达国家相比国内高标准仓库的资源还是稀缺的。因此我们判断出现系统性风险的可能性很小。未来两年预计将有比较多的仓储设施投入市场，我们可能面临更激烈的市场竞争。公司也将采取积极的应对措施，例如采取定制仓库和提前锁定客户的策略。例如我们17年18年投入运营的仓库，很多在未运营前已经与客户签订了仓储服务合同。
6.对整个仓储市场行业的看法，宝湾的优势是什么？
答：随着全国区域经济的成长和电子商务及其相关产业的崛起等因素，老旧仓库出现外溢，整个物流设施市场在原来供给不足的情况下，又有大量对高端标准化仓库的需求没有被满足。当前，仓储物流行业总体企稳向好的态势仍将持续，行业需求旺盛，但竞争形势也较严峻。除了像普洛斯、嘉民、宇培等老牌企业不断在扩张，以阿里巴巴（菜鸟）、京东、平安不动产、万科等为代表的国内资本，也纷纷加速布局。
仓储物流行业最困难的是土地资源的获取，宝湾对于一手土地资源的获取能力上有明显的竞争优势，十多年的发展历程与各地政府都保持了良好的关系，对土地资源的信息获取有一定的敏锐性。工程设计经验也是宝湾的一大优势。宝湾的仓库设计一直在不断完善更新，以满足客户的使用需求，像仓库的装卸平台、层高及柱间距等设计，都影响了客户库内作业的感觉，这也是宝湾吸引客户的重要因素之一。最后，宝湾的服务品质在业内一直有良好的口碑，每个园区都有驻地客服人员随时满足客户的需求，增强了与客户的沟通交流，也增加了与客户的粘性。
7.公司当前股价3.11元，相比之前换股吸收的每股价格5.43折让43%，除了A股市场估值体系下行的原因，公司层面有无明显的利空因素？
公司经营情况一切正常，各业务板块业务发展平稳，不存在明显的利空因素。股价的高低受多方面的的影响，公司管理层一直致力于创造更好的业绩以回报广大投资者。
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