调研问答全文
天健集团 (000090) 2019-02-21
一、公司基本情况介绍
（一）城市建设板块
公司城市建设板块积极布局新业务领域、加大推进商业模式升级转型、全方位合作、规模提升推动上，最终提升业务板块的价值。
1、积极布局新业务领域。从传统“市政+房建”施工领域，积极向新型建筑业务领域拓展，包括围填海、治水提质、河流治理、海绵城市、综合管廊等新型业务领域，抢占市场机遇。
2019年1月17日，公司中标2019年龙岗区深圳河流域消除黑臭及河流水质保障工程，中标金额36.1亿元，该项目是公司拓展粤港澳大湾区基础设施建设市场取得的又一重大进展，表明公司市场竞争能力显著提升。
2、商业模式升级转型——自营+EPC
商业模式上，自2016年以来，公司一方面从合作经营向自主经营的组织管理力度，近年来在建项目自营率达100%，率先在深圳市启动产业工人建设试点；另一方面，积极拓展新型业务。EPC、PPP、代建等新业务比重逐年增加，发展迅速。
2019年1月，公司子公司市政总公司与广州市资源环保科技股份有限公司组成的投标联合体中标如东县“三河六岸”河道整治及景观绿化工程PPP项目，中标金额为12.54亿元，实现了天健集团在PPP领域的实质性突破，有利于发挥天健集团作为城市综合运营服务商在城市建设、综合开发、城市服务方面的全产业链优势。
3、全面打开合作空间
公司广泛开展合作，搭建发展平台，整合内外资源。2016年以来签署了20余份战略合作协议，涉及政府主管部门、各区、央企、市属国企、金融机构等。目前大部分协议取得了合作成果，开创了新的发展空间。中交天健、中冶天健等合资公司已实质性运作，开启了合作共赢、开放发展的新局面。与深圳市各区、相关市属企业的合作也在积极推进。
4、业务规模快速增加
2018年前三季度，公司建筑施工业务营业收入30.93亿元。在建工程66项，合同造价181.89亿元，较上年同期增长20.22%。
5、获得的荣誉显著
30多年来，参与深圳及国内数百个重大工程建设项目，其中180余项工程获市优、省优和国优荣誉，包括国家优质工程奖2项、国家建筑工程最高奖“鲁班奖”3项、国家市政工程最高奖“金杯奖”11项和中国土木工程科技创新最高奖“詹天佑奖”2项。
（二）综合开发板块
公司围绕战略积极布局，谋划转型（从住宅开发商向“住宅开发+园区开发+特色地产开发”的综合型地产商转型升级），加快去化。主要体现在：
1、项目在售、在建、储备项目优质
公司业务位于一二线城市核心区域，发展后劲充足。截止2018年9月30日，在售项目14个，其中，待结转建筑面积合计为119.35万㎡。在建项目13个，计容建筑面积215.55万㎡。土地储备项目1个，计容建筑面积19.92万㎡。
2018年10月10日，广州地产公司分别以人民币51,570万元、人民币106,367万元的成交价格竞得增城区中新镇中新村及黄埔区长岭居长岭路以南地块，土地面积共计59,443.62㎡，建筑面积共计109,396.1㎡。
目前公司待售、在建、储备项目，计容建筑面积合计达354万㎡。
2、极富潜力的一批城市更新项目的前期工作积极推进
公司积极推进香蜜新村、市政大院、粤通工业区、华富工业区等城市更新项目的前期工作。
香蜜新村地处福田区红荔路与香梅路交汇东北角，现为居民住宅和商业综合楼。该小区占地面积约5万㎡，建筑面积约10万㎡。市政大院位于香蜜新村东面，小区占地约6万㎡，建筑面积约11万㎡。
公司2016年收购的粤通公司拥有权属清晰的12个项目的土地房产资源，共6.59万㎡，其中具有改造价值，纳入股权转让范围的占地面积2.9万㎡，建筑面积4.6万㎡。公司已成立项目小组，研究项目改造前期工作。
（三）城市服务板块
公司城市服务板块不断强化运营服务能力，打造满足城市多层次需求的“城市综合运营商”，收入与利润快速增长。
1、商业运营
公司积极布局社区商业、长租公寓，与福田区住建局合作，打造福田区首个政企合作的中高端人才公寓——天健蜂巢公寓，服务于深圳市“人才强市”战略。公寓建筑面积约3,000㎡，于2017年9月正式移交使用，是国有企业开展规模化租赁业务的有益尝试，为公司建立开发与运营一体化的运作模式奠定了坚实基础。
公司在深圳持有物业面积达25多万㎡，将根据市场情况及公司实际，逐步优化结构，部分将进行销售。
2、物业服务
2018年第三季度，天健物业管理业务累计实现营业收入3.65亿元，管理费累计收缴率达到94.5%。天健物业公司管理服务项目面积2,200多万㎡；公司荣获2018年全国物业管理综合实力排名第25名（深圳市第13名）。
3、路桥隧管养服务
粤通公司在公路、桥梁及隧道养护业务方面，市场份额位居深圳前列。截止2018年第三季度末，粤通公司承担的道路超过1020条、桥梁367座，管养道路总里程834公里。隧道养护业务管养隧道共31洞，长度39.99公里。
4、罗湖棚户区改造服务
棚户区改造服务由天健棚改公司负责，成立于2016年11月，是深圳首家致力于提供棚改项目全过程专业服务的公司。公司承接的深圳罗湖“二线插花地”棚户区改造服务项目的难度前所未有，被业内称为“中国棚改第一难”，该项目奠定了公司在这一新兴市场领域的先发优势。
二、其他事项
1、关于天健·天骄项目
项目规模：“天健·天骄项目”被列为深圳市2016年度重大项目，项目更新范围6.8万㎡，其中为城市公益建设提供土地2.6万㎡，公益贡献率达到43.3%。建筑面积共计30万㎡左右，其中计容建筑面积22万㎡左右（未含地下室等部分）。
产品类型：项目含住宅、商业、保障性住房、办公、公共配套设施及其他小区配套，以住宅为主。
地价及合同：土地使用权转让价25.82亿元，土地合同已于2017年4月13日签订。
目前进展：正在进行主体结构施工，最高已施工至27层。配套的荔园外国语小学已于2018年完工并交付。
开发周期：按照房地产项目的通常做法，开发周期一般为3.5年。一期工程预计部分2019年预售，计划2019年入伙。
2、天健公馆项目
深圳天健公馆共计住宅166套，面积20,146平方米；商铺27套，面积1,297平方米；商业52套，面积2,373平方米。天健公馆于2018年7月18日开盘，截至目前销售情况良好，已于2018年底竣工入伙。
3、关于2018年三季度预收款情况
2018年三季度预收款主要是房地产预售款，有部分预收工程款。
4、重点产业园区项目进展情况
（1）深圳南山天健科技大厦项目
深圳南山天健科技大厦（推广名为：“天健创智中心”），该项目位于深圳市南山区侨城北产业辐射带核心区域，北环大道与深云西路交汇处，属于“大沙河创新走廊”。占地面积23,588.76㎡，计容建筑面积71,100㎡，总投资88,942万元。作为该区域内大型智能化科技产业基地，天健科技大厦旨在打造一个集智能化绿色总部基地、创新型产业孵化基地和片区商业配套服务基地为一体的科技产业运营项目。
（2）深圳龙岗天健智慧园
深圳龙岗天健智慧园拟打造成为集产业办公、商业及公寓于一体城市综合体项目。目前进行主体结构施工，预计2020年竣工。
（3）深圳南山西丽曙光地块
该项目属于产业项目，位于南山区茶光路与同乐路交汇处，为现代物流用地，占地面积90,532.88㎡，计容建筑面积199,180㎡。公司于2015年竞得。目前受西丽铁路枢纽站规划原因暂停建设，公司将视规划情况适时启动项目开发工作。
（4）上海漕河泾开发区南桥园区
上海漕河泾开发区南桥园区，位于黄浦江南岸的上海市奉贤区南桥新城的核心位置，是公司与上海市奉贤区人民政府、上海临港集团三方以“区区合作、品牌联动”为主旨，打造的一个现代服务业聚集区。该项目占地面积377亩，建筑面积73万㎡，一期开发23万㎡。项目计划分四期开发，四期总建筑面积分别为23万㎡、10万㎡、20万㎡、20万㎡。
三、科研创新与技术储备
公司高度重视科技创新和技术储备工作，与高等院校、科研机构等广泛开展合作，建立了院士工作站、博士后工作站、企业技术中心、沥青研究所、海绵城市及地下空间技术研究院等多个技术创新载体，为公司各项业务开展提供技术支持。
四、公司战略及未来发展
1、公司主业定位为城市建设、综合开发、城市服务。公司致力于建设宜居、宜行、生态、环保、智慧城市，三项产业横向协同、纵向一体化发展，将天健所长与城市所需有机结合，围绕产业链上下游有效整合资源，成为集建设、开发、运营、服务于一体的城市综合运营服务平台。未来将站在更高层次、以更宽视野、在更大区域谋划未来发展，加强资源配置，助力深圳发挥粤港澳大湾区核心引擎功能。
2、推进“一体两翼”产业布局，即在已有的建设、投资开发、运营与服务产业链一体化发展的基础上，探索与主业相关的新型业务，进一步丰富公司产业链条，提升公司的可持续发展能力，全面推动公司运营模式从关注项目的盈利能力向关注城市的高质量发展转变、从关注成本管控向关注价值增加转变，为城市发展提供专业支撑和服务。
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