调研问答全文
泛海控股 (000046) 2019-03-13
2019年3月13日下午，公司举办了机构投资者现场调研活动。本次调研邀请了中信证券、太平洋证券、安信证券、中加基金等多家机构投资者参与。现就本次调研的具体交流情况说明如下：
1、请公司简要介绍武汉中央商务区股份有限公司向融创房地产集团有限公司（以下简称“融创”）出售资产的最新进展。
答：本次交易中现金支付金额为125.53亿元，付款节奏为50%、30%、20%。目前融创已支付了第一笔50%。第二笔30%将在完成标的公司股权交割后2日内支付，目前公司与融创正在加紧推进股权交割相关工作。剩余20%将在协议签署后6个月内支付。
2、本次资产出售为何出售北京、上海项目，而保留武汉项目？
答：武汉项目具有体量大（地上地下加起来约820万平方米）、业态丰富（包括住宅、商业、办公、酒店等）、拿地成本低等特点，具有极大的运营空间和发展潜力。另外，从现实角度出发，北京、上海项目受调控政策影响的程度超出预期，实际开盘时间远远滞后于计划，这对公司地产业务价值释放、资金安排甚至整体经营都造成了一定限制。综合考虑各方面因素后，公司保留了武汉项目。
3、请简要介绍公司金融业务发展相关情况。
答：公司现已拥有民生信托、民生证券、亚太财险等核心金融平台。其中，民生信托致力于提高资本投资运营能力，摆脱对通道、融资等简单业务的依赖，全面创新经营模式，转型成绩突出，多项核心指标已进入行业前列；民生证券不断夯实发展基础，对业务模式、组织架构、决策体系、人才队伍等软实力不断优化提升；亚太财险通过强化总部管控能力、创新产品和业务模式、提升资金运用管理能力，在前期扭亏为盈基础上，连续两年实现盈利。
4、请介绍下公司海外地产项目情况。
答：目前公司海外地产布局主要位于美国纽约、洛杉矶、旧金山、夏威夷等，其中洛杉矶项目、旧金山项目已经开工建设，其他项目均处在前期规划设计阶段。考虑到国家的境外投资政策和美国房地产周期变化情况，公司放缓了海外项目的资金投入和开发节奏，并且不排除出售部分项目的可能性。
5、请简要介绍公司今年内到期债务的偿债安排。
答：公司今年内到期债务的主要偿债资金来源包括：（1）经营性现金流入。公司将继续加快推进北京泛海国际居住区项目2、3#地尾房、车位、库房以及武汉项目的销售，尽快回笼资金；（2）子公司分红。若公司控股子公司（如民生证券、民生信托）年内实施分红，则公司可获得相应的分红收入；（3）资产出售回收资金。本次公司控股子公司武汉公司向融创出售资产，可收回现金约125.53亿，目前武汉公司已收到50%（约62.77亿元）。根据协议约定和目前工作进展，剩余款项有望于年内全部收回；（4）资本市场再融资安排。除常规的金融机构融资工作外，公司还将积极推进资本市场再融资工作。公司于2018年6月获准发行私募债72亿元，已发行62亿元，计划近期启动剩余10亿元发行；公司申请的50亿元小公募债已获深交所审核通过，并将在取得核准文件后择机启动发行工作。此外，公司正在积极推进非公开发行股票项目正式批文获取工作，计划募集资金119亿元；（5）子公司引入战略投资者募集资金。
6、请公司简要介绍子公司层面引入战略投资者的情况。
答：2018年公司控股子公司武汉公司引入30亿元投资事宜已经落实，并已完成部分资金到账和部分股权变更。目前，公司还在与多家意向企业深入洽谈子公司合作事宜，待相关事项确定后，公司将按照相关监管规定的要求，履行相应的审议程序和信息披露义务。
7、公司最近董监高人员大幅调整，请介绍下情况。
答：前期公司董事会、监事会规模较大、人数较多，随着公司转型发展的深入推进，有必要进一步提高决策效率。基于此，公司于2018年底对《公司章程》进行了修订，将董事从18人减至13人，监事从15人减至9人。最近的董监高人事调整，其实是为了与调整后的《公司章程》保持一致。
本次人事调整，一方面是在规模上进行了缩减，进一步提高决策效率，以便高效灵活地应对内外部变化，另一方面是在人员结构上进行了调整，使其与公司的战略转型方向更为契合。目前公司高管大部分具有金融和资本市场背景，显示了公司进一步做优做强金融及战投业务的布局和决心。
8、目前大股东的股权质押比例较高，请问如何控制风险？
答：公司控股股东中国泛海出于运营和融资的需要，将其持有的泛海控股股权进行了质押，但其中绝大部分为场外质押，即使上市公司股价下跌较多，也可以通过补充质押物、提前还款等方式协商解决。
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