调研问答全文
阳光城 (000671) 2019-08-02
一、 经营情况介绍
公司执行董事长兼总裁朱荣斌在会议上介绍了阳光城2019年上半年的经营情况和下半年的经营主要安排，内容摘要如下： 公司2019年上半年实现了全口径销售额900亿元，较去年同期增加28%，在市场并不是很景气的情况下，公司第一次实现了时间过半，任务过半。在结算方面，本期实现结算营业收入225亿元，同比增加48%；合并归属上市公司股东净利润14亿元，同比增长41%，公司的收入和盈利规模继续保持强劲的增长。 这两年来，公司的经营指标持续改善，努力实现规模、利润与负债的平衡，这项工作公司还将努力坚持下去。财务方面，公司优化资产债务结构、强抓回款；投资方面，合理把握投资节奏，权益比例有所提升；品质方面，加大对品质工程的投入力度，设计为先，提升绿色智慧家产品技术含量；管理方面，对区域进行分级管理，进一步夯实项目管理制；团队建设方面， “光合工程“人才培养机制推进效果显著，输送人才源源不断，助力公司可持续发展。 下半年，公司将重点完成三大任务：1、始终把营销工作放在首位，保供货、强销售、促回款；2、在确保公司现金流安全前提下，更加审慎地安排投资工作；3、保竣备，努力实现完美交付。与此同时，公司还将推进两项调整——品质导向及利润导向，调整激励体系与品质、利润（当期及结算）挂钩。今后，公司要力争在两年内实现产品品质整体水平的突破，将品质打造成为阳光城核心竞争力，在规模品质取得良好发展情况下，有条件通过优化资本结构改善财务指标，把公司发展成为一家在行业内有口皆碑的优秀企业。
二、 互动问答环节
Q1：朱总刚到公司提出降负债、提升利润及增强公司运营已经在陆续兑现了，后面一阶段朱总希望把阳光城变成一个什么样的企业，未来几年这个企业会有哪些更大的变化值得资本市场期待的？
A：公司手册里面指出，阳光城致力于成立一家现代商业文明的推动者，我自己解读：公司现在有一点规模了，两年前来公司销售规模几百亿，大家都不会怎么关注，这次是参会最多的投资者，表示大家对我们越来越关注了。规模到了一千亿，两千亿上下之后，这个规模应该还是可以的。现在这个市场我们不可能发展到像龙头房企的规模，我们错过了最好的发展时期，不敢奢望我们的规模能够那么大。 最近抓品质工程之后，我们密集地调研一些世界范围内的优秀地产企业，最近我刚刚去了日本拜访，想推动与相关企业的合作，感觉这方面差距还很大，房地产行业还大有可为。我们前两年发展速度很快，未来发展速度上可以略从容淡定些，顺势而为，这样就有精力和条件补足短板，把品质真正做好，未来的缩量市场，只有好品质才会赢得市场，才会溢价，现在要夯实做足这一块，品质不会受外部环境的影响，只要公司重视和努力就会把品质做得很好。 现在公司有点规模了，未来财务指标改善，品质做到领先，才是一家优秀的地产企业，我们围绕这个目标去奋斗。
Q2：2017年朱总加盟提出了规模上台阶，品质树标杆的战略目标，前半句基本实现了，未来空间还很大。请教一下后半句公司管理层会通过哪些举措实现后半句承诺，未来几年是交付大年，什么时候可以看到后半句承诺的兑现？
A：第一方面感谢投资者对公司的肯定，第二方面公司管理层经过检讨，认为我们在品质树标杆上努力的程度还不够，还要再努力。下半年我们将改进我们的激励体系，将激励体系和品质直接挂钩，用激励的指挥棒促进品质的提升。另外我们也要看到，我们这两年的努力是有成果的，比如两年前开工和一些去年开工的项目，品质效果基本达到了预期，尤其在杭州、上海、广州、南京这些主要一、二线城市，面对优秀的竞争对手，我们的产品展现出来的品质还是令人满意的。除了规模之外，明年我们在品质上还会有很多提升，坚持做两三年，我们相信公司的品质水平会有很大的提升。
Q3: 公告销售权益比是64%，较去年全年略有下降，请问能不能对下半年包括全年的权益比给到一个比较明确的指引？
A：公司上半年销售权益比比较低，主要是因为前年底、去年很多拿地项目都是通过合作的方式取得，因此反映到本期销售里权益比例就比较低，本报告期反映的是过去拿地权益比例关系。今年上半年新增的拿地权益比已回升到了80%，后面会慢慢逐年提升的。
Q4：前两年公司收购了一些资产包，在当时可能没有及时形成可推货值的情况，对于利润和负债表指标可能有一些拖累，现在这些资产包进度怎么样了，后面预计有多少可推货值？
A：关于收并购项目，公司上半年结算房地产项目216亿元，平均毛利率为26.93%，其中招拍挂项目毛利率平均在约21%，大家关注的收并购项目结利128亿元，平均毛利率为30.88%。从达到结算条件进入表内的收并购项目来看，这些项目的毛利率相对招拍挂项目是平均更高的，总体来说给公司现阶段贡献力度是不错的。此外，公司自从去年开始专门成立了投后机构，其中一部分职能就是对部分因规划等原因较招拍挂滞后的并购项目进行跟踪、分析并研究解决方案。今年上半年已有七、八个项目的规划和拆迁的问题取得进展，后续将陆续推出。
Q5：公司管理机制的调整，A、B、C三级区域公司在权属设计的差异，未来有没有可能把拿地的权限适度的下放？
A：公司2017年提出扩规模，因此全国布局从17个区域增加到30个区域，布局的扩大为公司近几年的扩规模立下了汗马功劳。但因每个区域发展参差不齐，因此我们将30个区域又整合为28个区域，并进一步分类为A、B、C三类，其中A类3个区域都是过两百亿的区域，是公司主战场，公司将项目营运权、人事权、考核权下放给区域公司，投资权没有下放太多，但是尊重区域的意见；C类区域专门成立新区域管理中心，对口帮扶。各个区域针对自身情况有效展开工作，这也正是阳光城经营的灵活之处。
Q6：公司一直做“三收三支”，以收定支，现在现金预算的安排的情况能拆一下吗？
A：公司一直在做大现金量排布，“三收三支”即“以收定支、先收后支、收大于支”，这个原则是阳光城一直秉承的管理规则。现阶段我们更强调现金流安全的底线管理，更强调以收定支、以销定产、以收定投，这和我们整个现金流管理是贯穿在一起的。根据大的经营指标简单拆分如下：1、融资性现金流保持绝对值不变，尽量不因还贷占用到经营性现金流；2、经营性现金流正常按照销售额的80%做回款安排，上半年实现得非常不错，80%的回款按照先收后支、以收定支进行支付，整体大支付中土地款支付全年控制在55%左右，工程款约20%，税金约11%，其他支出约5%。
Q7:今年下半年公司是怎么安排营销方面的动作的？
A：公司目前在售项目有200多个，我们已对这200多个项目按照易、中、难进行分类，根据市场情况、竞品情况和利润情况对三种类型项目的销售策略都做了不同的设置安排。今年阳光城从一季度促进销售，持续到二季度，下半年会将营销动作贯彻得更彻底，以保障全年业绩目标的实现。
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