调研问答全文
冠城大通 (600067) 2019-10-29
2019年10月29日，公司接待了日本日生资管（Nissay Asset Management）首席投资顾问佐治信行、三菱日联证券高级副总裁张雪莲一行。来访人就公司房地产区域发展策略、业务分布情况、对宏观经济及未来地产发展等问题与公司工作人员进行面对面交流。主要内容如下：
Q1：公司房地产的基本情况是什么？
A：公司房地产业务主要分布在北京、南京周边以及福州，公司秉承聚焦重点城市、稳健扩张的战略，重点打造“大北京、大南京”区域地产项目。
Q2：中国2017年实行金融去杠杆、2018年经历中美贸易战，房价也经历了两年的调整，2019年略有回暖，从公司角度看，回暖的时间节点具体是在什么时候？地产行业回暖的原因是什么？
A：公司目前地产销售工作有序开展，朝着年初制定的目标努力。在房住不炒的调控主基调背景下，地产行业回暖原因主要是由于因城施策、分类指导的方针下，国庆后部分城市、地方政府调控政策有了松动迹象，从而刺激了需求，增加了购买力人群的基数。
Q3：目前政府放松地产调控的迹象有哪些？
A：近期多地政府施行放宽限价、放宽限购等政策，如南京、厦门、天津等地区，对房产限购进行松绑，部分地区购房者不再需要提供社保或个税证明。
Q4：中国GDP增速在6%左右，公司主要地产项目分布在北京、南京、福州这样的一二线城市，而这些城市地产的回暖，是否也意味着中国经济回暖？
中国经济变动传导到房地产的速度相对于消费品等行业较慢，需要一定的时间周期。
Q5：公司预计明年房地产市场环境会否有大的改善？预计公司明年的销售情况如何？
A：2020年上半年房地产市场环境目前还看不到明显较大的改善。公司房地产业务秉承聚焦重点城市、稳健扩张的战略，每年销售和确认的收入相差不大，未来公司地产业务仍会保持在一定规模。
Q6：中美贸易战有没有对房地产业务造成影响？哪些行业受贸易战的影响较大？部分产业外迁的主要原因是贸易战吗？
A：中美贸易战对实体经济有一定影响，通过影响整体购买力，从需求端对房地产业造成影响，但对地产总体影响相对较小，传统制造业可能受贸易战的冲击更为明显。产业外迁不仅仅是中美贸易战引致，中国目前处于高速发展的阶段，随着人工成本上升、产业升级需要等多因素影响，可能有一些产业选择外迁其他发展中国家。
Q7：宏观政策对地产的支持迟迟未来，公司地产增长有什么策略和考量？
A：未来，公司地产会维持在一定量的规模，专注在特定的区域深耕，继续保持稳健、不冒进的基调进行发展。未来公司地产将从以下几个方面展开工作：
1、产品销售上，公司会加快各个业态（住宅、商业、车位等）的去化速度，盘活存量资产。
2、公司具有取得的土地成本较低的优势，未来会持续关注现金流安全。
3、适时考虑以竞买、收购等方式适时增加符合公司发展战略的土地储备。
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