调研问答全文
美好置业 (000667) 2020-01-08
双方就行业前景及公司经营情况进行了简要交流。
1、公司简介
公司于 1989 年成立，1996 年 12 月 5 日上市。截止 2019 年 9 月30 日，公司累计发行股份总数 24.67 亿股，注册资本为 24.67 亿元；总资产 257.36 亿元，归属于上市公司股东的净资产 70.98 亿元。
在“城乡建设服务者”的发展目标下，美好置业已经形成了以美好房屋智造为引领，以现代农业、产业兴镇为两翼的“一主两翼”战略格局。各业务板块相互独立又协同发展，以实现目标共同、资源共用、价值共享。
美好房屋智造业务：公司拥有房地产开发企业一级资质、房屋建筑工程施工总承包壹级资质、工程设计建筑行业（建筑工程）甲级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰工程专业承包贰级资质，以先进的叠合剪力墙技术为核心，以用户需求为目标，全程开展技术服务，整合内外部资源，运用先进的 BIM 技术和Myhome-YTWO 企业级云平台，建立了从技术服务、规划设计、投资咨询、构件生产、物流配送、装配建造、产品营销、装修装饰到拎包入住的全产业链房屋智造体系，致力于现代建筑工业化发展。
现代农业：公司全资子公司美亿农业以“虾稻共作”为切入点，实施种养规模化、产业闭环化、产品品牌化、人才专业化、管理智能化发展战略，打造“稻渔综合种养”生态农业。
产业兴镇：公司全资子公司美好新城从事产业新镇等重大项目拓展开发，统筹项目全生命周期管理，包括项目的市场定位、规划设计、土地整理、开发建设、招商运营、营销管理等。以现代农业和绿色建材为主体、构建 2+3+N 产业体系，营造“宜居、宜业、宜游”的美好产业新镇。
2、公司发展规划及战略布局
已布局十四个装配式建筑 PC 构件生产基地。其中投产七家工厂，分别为武汉江夏、青岛即墨、合肥肥东、湖北荆州、重庆江津、长沙汨罗、河南新乡；计划于 2020 年投产七家工厂，分别为南京仪征、武汉阳逻、济南临邑、佛山大塘、北京玉田、天津静海、成都金堂。依托生产基地和公司业务发展目标，公司在全国设立十五家城市公司，包括武汉、合肥、重庆、广深、天津、南京、青岛、济南、北京、郑州、成都、长沙、荆州，共十三家房屋智造城市公司，以及苏州、西安两家地产城市公司。
3、公司如何看待中国城市化进程和房地产周期？
受益于城镇常住人口增长和区域迁移、居住条件改善、城市更新，从中期看我国住房市场未来仍有巨大潜力。分阶段看商品房市场空间仍可稳固保持 10 年以上平稳发展，之后随着市场饱和等综合因素，会呈现逐渐下降趋势。
在当前房住不炒、供给侧改革、消费升级的背景下，房地产的属性结构逐渐改变。过去更强调物理属性，是“房”的概念；未来将更强调服务属性、生活属性，是“家”的概念，拓展房地产业务边界。房地产回归保障属性、消费属性，可以稳就业、稳投资、稳金融、保增长，并保持对上下游制造业的带动作用。
在外部政策、市场环境引领和房企内部问题倒逼下，在进入房地产行业下半场后，提升产品力、促进管理精细化，由资源型向能力型升级成为所有房企面临的课题。
在上述背景下，公司以解决社会痛点问题为出发点，于 2018 年全面实施战略升维，打通房屋智造产业链，以“城乡建设服务者”为战略定位，“让更多人住上好看、好用、便宜的住房”和享受舒适便捷、安心省心的美好生活为目标，实现将城乡建设成“长者的天堂、儿童的乐园、奋斗者的港湾”的企业愿景。
4、公司未来业绩增长点？
公司未来业绩增长取决于房屋智造主业的订单获取及实现能力。同时，公司截至 2019 年 9 月末预售项目期末预收款项 81.4 亿元，将在未来达到结算条件后逐步确认收入。
5、装配式建筑成本情况
目前装配建筑施工成本略高于传统建筑施工成本。但是该生产方式大幅节省人工成本（减少约 50%），能够穿插施工模式缩短工期，并通过装配式建筑优惠政策支持，实现容积率奖励、提前预售、销售现金流提前回款、降低预售资金监管比例等政策红利，从而提高了综合成本竞争力。
6、美好农业发展情况
2018 年 5 月和 7 月，公司先后与湖北监利县、洪湖市人民政府达成战略合作，在两地打造绿色现代农业产业园。截止 2019 年 9 月末共改造完成流转面积 8.42 万亩，建设标准化虾稻种养基地 17 个，美好美虾稻米、美好回忆小龙虾已批量上市。
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